נדל"ן

הקיפאון בשוק הנדל"ן ממשיך: במרץ 2017 סך הדירות שנרכשו עמד על 8.8 אלף בדומה לפברואר

סקירת ענף הנדל"ן למגורים מרץ 2017

בחודש מרץ 2017 נמשך הקיפאון בשוק הנדל"ן. סך הדירות שנרכשו עמד על 8.8 אלף דירות, בדומה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש פברואר. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מתעצם שיעור הירידה. כך, לאחר שבחודש פברואר 2017 נרשמה ירידה של 7 אחוזים בהשוואה לפברואר אשתקד, בחודש מרץ מגיע שיעור הירידה ל- 18 אחוזים. ניתוח הממצאים מלמד כי העמקת הירידה בסך העסקאות מוסברת בכך שבנוסף להמשך מגמת הירידה החדה ברכישת דירות חדשות, נרשמה ירידה משמעותית גם ברכישת דירות יד שניה, זאת לראשונה מאז אוקטובר אשתקד.

סך הכל עסקאות נדלן ינואר 2015 מרץ 2017
סך הכל עסקאות נדלן ינואר 2015 מרץ 2017

 

מכירת דירות חדשות בחודש מרץ הסתכמה ב-2.2 אלף דירות.

בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד סך זה על 1.9 אלף דירות, ירידה חדה של 46 אחוזים בהשוואה למרץ אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים הנרשמים בפרמטר זה מאז אוקטובר אשתקד (ראה תרשים ש2). בהשוואה לחודש פברואר זהו גידול של 7 אחוזים, המתרכז באזור חדרה ובאזור ת"א. עם זאת, יש לציין כי גם בשני אזורים אלו נמוך משמעותית (בין 20 ל- 30 אחוזים) מספר העסקאות במרץ השנה בהשוואה למרץ אשתקד.

הקיפאון בשוק הנדל"ן ממשיך: במרץ 2017 סך הדירות שנרכשו עמד על 8.8 אלף בדומה לפברואר
מכירת דירות חדשות מרץ 2017. הכלכלן הראשי

 

סך הדירות שרכשו המשקיעים בחודש מרץ עמד על 1.5 אלף, בדומה לרמתו בחודש הקודם.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה חדה בשיעור של 44 אחוזים. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 17 אחוזים, בעוד שבחודש מרץ אשתקד היוו רכישות המשקיעים רבע מכלל העסקאות בשוק. בהשוואה לחודש פברואר 2017, בו נרשם השיעור הנמוך ביותר במשקל המשקיעים מאז הכבדת המיסוי עליהם ביוני 2015, עלה משקל המשקיעים בחצי נקודת אחוז (אף כי כאמור סך הדירות שרכשו המשקיעים נותר ללא שינוי). עליה מתונה זו מיוחסת ברובה לגידול של שלוש נקודות אחוז במשקל המשקיעים באזור ירושלים, אף כי גם באזור זה נותר ללא שינוי סך הדירות שרכשו המשקיעים. ההסבר לכך נעוץ בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים, עובדה שהביאה להטיה כלפי מעלה של משקל המשקיעים באזור.

סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות
סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורם מסך העסקאות

 

האזור הבולט ביותר בירידה החדה ברכישות המשקיעים הוא אזור נתניה, הכולל את ערי השרון.

סך הדירות שנרכשו להשקעה באזור זה בחודש מרץ עמד על 112 דירות בלבד, ירידה חדה של 24 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 60 אחוזים בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה היסטורית זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפרמטר זה באזור נתניה. כמשקל מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור זה בחודש מרץ על 13 אחוזים בלבד, רמת שפל היסטורית באזור.

אזור נתניה – רכישות המשקיעים 2002-2017
אזור נתניה – רכישות המשקיעים 2002-2017

מתרשים ש4 ניתן לראות כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור נתניה החלה באפריל אשתקד, לאחר שבתקופה אוגוסט 2015-מרץ 2016 נרשמה התאוששות חלקית ברכישות המשקיעים מרמת השפל שנרשמה ביולי 2015, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים. יתכן והעובדה לפיה באפריל 2016 נחתם הסכם גג עם עיריית נתניה לשיווקן של 12 אלף דירות חדשות בעיר היתה בין הגורמים שהביאו לירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור זה, מעבר לשיעור הירידה הארצי.

בהקשר זה יש לציין כי מבין הערים באזור נתניה, הירידה החדה ביותר ברכישות המשקיעים נרשמה בעיר נתניה עצמה. כאשר בוחנים את מאפייני רוכשי הדירות להשקעה באזור נתניה בינואר-מרץ 2017 בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2016 נמצא כי במקביל לירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור חל שינוי משמעותי במאפייני המשקיעים. ההבדלים ניכרים במספר משתנים:

  1. המשקיעים ב-2017 פחות מבוגרים (גיל ממוצע וחציוני של 50 לעומת 59, בהתאמה).
  2. חרף הגילאים הצעירים יותר, רמות השכר של המשקיעים ב-2017 גבוהות יותר, בפרט ברמות השכר החציוני: 32 אלף ₪ ברוטו למשק בית, לעומת שכר חציוני של 17 אלף ₪ בלבד בקרב רוכשי הדירות להשקעה במרץ 2017. בין היתר מוסברים פערי שכר אלו בשינויים בהרכב הענפי של המשקיעים.
  3. למעלה מחמישית (22 אחוזים) מרוכשי הדירות להשקעה בנתניה ב-2017 מועסקים בתעשיית ההיי-טק, זאת לעומת שיעור של 13 אחוזים בקרב המשקיעים במרץ 2017. יתכן והשיעור הגבוה של המשקיעים המועסקים בהיי-טק מבטא בין היתר את הרמה הנמוכה יחסית של בטחון תעסוקתי בענף זה, בפרט בגילאים מבוגרים.

מכירות המשקיעים בחודש מרץ עמדו על כ-2.2 אלף דירות, ירידה של 2 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, וירידה של 5 אחוזים בהשוואה למרץ אשתקד.

שיעורי ירידה אלו מתונים מאלו שנרשמו בסך העסקאות בדירות יד שניה. בכך עלה משקל מכירות המשקיעים בסך דירות יד שניה שנמכרו, לשיעור של 35 אחוזים (לעומת שליש בחודש פברואר). בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור המרכז עם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (7 ו-19 אחוזים, בהתאמה). יש לציין כי למרות הגידול החד במכירות המשקיעים באזור המרכז, לא חל שינוי משמעותי במשקל "מרובי הנכסים" במכירות המשקיעים באזור. מנגד, באזור חיפה, בו נרשם גידול חד במכירות המשקיעים בחודש מרץ בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, נרשם במקביל גידול משמעותי במשקל "מרובי הנכסים" במכירות. גידול במשקל מרובי הנכסים נרשם גם באזורי הפריפריה הצפונית. יתכן וממצאים שונים אלו לגבי משקל "מרובי הנכסים" במכירות בין אזור המרכז לבין אזורי חיפה והצפון נובעים לפחות בחלקם מפערים בציפיות בין משקיעים אלו לגבי היכולת שלהם ל"גלגל" את עלות מס דירה שלישית על השוכרים. בהקשר זה נציין כי אזורי חיפה והצפון מאופיינים ברמות הנמוכות ביותר של שכר דירה (לפי נתוני הלמ"ס).

חרף הירידה במכירות המשקיעים, המשיכה המגמה של ירידה במלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים, כאשר בחודש מרץ נגרעו ממלאי זה כ-700 דירות. לשם השוואה, במרץ אשתקד התווספו ל"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים כ-400 דירות (ראה תרשים ש5).

משקיעים – רכישות נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים)
משקיעים – רכישות נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים)

 

רכישת דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה נותרה ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם.

בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" (בעיקר בקריית מוצקין) נרשמה ירידה של 3 אחוזים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מתעצם שיעור הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בחודש מרץ ל-9 אחוזים. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה של 13 אחוזים ברכישות הזוגות הצעירים בחודש מרץ, בהמשך לירידה בשיעור דומה (במצטבר) בחודשיים הקודמים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות הזוגות הצעירים בחודש מרץ בשיעור חד של 40 אחוזים.

בהקשר זה נציין כי בראש העין התקיימה בחודש אפריל האחרון הגרלה במסגרת "מחיר למשתכן" כאשר צפויים בנוסף מכרזים לשלושת אלפי דירות נוספות במסגרת תכנית זו. ירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים נרשמה גם אזור ירושלים. מנגד, באזור ב"ש ובאזור רחובות נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים (בהשוואה לחודש פברואר), אם כי יש לציין כי בחודשים הקודמים ירדו רכישות הזוגות הצעירים באזורים אלו בשיעורים גבוהים מהממוצע הארצי.

רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 2 אחוזים בחודש מרץ, בהשוואה לחודש הקודם, זאת המשך לירידה בשיעור מצטבר של 7 אחוזים בחודשיים הקודמים.

בהשוואה למרץ אשתקד מתעצם שיעור הירידה ברכישות משפרי הדיור ל-16 אחוזים, בהמשך לירידה של 4 אחוזים בחודש פברואר. בולט במיוחד אזור רחובות עם שיעור ירידה חודשיים דו-ספרתיים ברכישות משפרי הדיור בחצי השנה האחרונה (בהשוואה לתקופה המקבילה). בחודש מרץ הגיע שיעור ירידה זה ל-33 אחוזים, שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית.

יתכן והירידה החדה ברכישות משפרי הדיור באזור רחובות מוסברת לפחות בחלקה בעובדה לפיה בשנות הגאות בשוק, כאשר הלכה והתרחבה התופעה של רכישת "דירות בהמתנה" (דירות שרוכשים משפרי דיור, טרם שמכרו את דירתם הקודמת), היה אזור זה הבולט ביותר בשיעור הדירות הנמצאות "בהמתנה". לפיכך, ניתן להניח כי הירידה ברכישות שני הסגמנטים האחרים של השוק, המשקיעים והזוגות הצעירים, מקשה על משפרי הדיור באזור לרכוש דירה, תוך לקיחת סיכון שיתקשו במכירת דירתם הקודמת.

ממצא נוסף הראוי לציון ביחס למשפרי הדיור הינו הצטמצמות הפער בין מחיר הדירה הנרכשת על ידם לבין מחיר הדירה אותה הם מוכרים (דהיינו, תוספת המחיר הנדרשת מהם בעת הרכישה של דירתם החדשה). כך, ברמה הארצית הצטמצם פער זה משיעור ממוצע של 59 אחוזים במרץ אשתקד, לפער ממוצע של 25 אחוזים בלבד במרץ השנה.

נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על ירידה נוספת, בשיעור חד, במספר העסקאות, אשר בחלקה מוסברת בחג הפסח. מסתמנת ירידה חדה אף יותר ברכישות המשקיעים.

עוד בנושא:

מעל 1,100 עוקבים בערוץ טלגרם: בואו להיות חברים שלנו. חפשו 'פרוטוקול' או היכנסו t.me/protocolil


תגיות

מערכת האתר

פרוטוקול מגזין עסקים הוא פורטל חדשות כלכלה, שוק ההון, נדל"ן, דין ומשפט, כסף, ביטוח, צרכנות פיננסית, עסקים ויזמות, סטארטאפ, אנרגיה, שיווק, טכנולוגיה ועוד.

כתבות נוספות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Back to top button
שינוי גודל גופנים
ניגודיות
Close