יועץ משכנתא – האם כדאי ואיך לבחור מומחה משכנתא איכותי?

המשכתנא היא אחת ההלוואות המשמעויות והגדולות ביותר שאנחנו נוטים ליטול לצורך רכישת מקום מגורים, אפשר לעשות זאת לבד או באמצעות יועץ משכנתא.

עולם המשכנתא בפרט הוא תחום מסובך מאוד לחלקינו, בדומה לחיסכון הפנסיוני של כל אחד מאיתנו. מדובר על ריביות שונות, תמהיל משכנתא, הון עצמי ומונחים פיננסיים נוספים שמקשים על העבודה מול הבנק. עם זאת, כל שינוי במשכנתא שאתם מעוניינים ליטול, או אם כבר לקחתם, משפיע משמעותית על הסכום הסופי שתשלמו על ההלוואה וגם על יכולת ההחזר שלכם.

מטרת הכתבה היא לספק לכם מידע וערך על הנושא של ייעוץ משכנתאות ועל המומחה שפועל בתחום – יועץ המשכנתא, לרבות התהליך והמחירים.

מה זה ייעוץ משכנתא?

על פי נתוני בנק ישראל, שוק המשכנתאות בישראל מגלגל בין 50 עד 60 מיליארד שקלים בשנה. לנתון זה צריך להוסיף שכולנו צריכים קורת גג וזאת למרות העלייה המשמעותית מאוד במחירי הדיור בעשור האחרון.

משכנתא היא הלוואה לדיור בהיקף של כמה מאות אלפי שקלים ועד מיליוני שקלים לפי הצורך של הלקוח, שווי הדירה וההון העצמי שלו. אדם סביר ללא ידע בתחום המימון, יתקשה להבין מה הכי נכון עבורו, במיוחד כאשר מדובר על סכום משמעותי מאוד.

לכן, בכל בכל מקצוע, יש גורמים שמספקים שירותי ייעוץ משכנתא שנועדו לעזור לכם להבין מהו תמהיל המשכתא, התאמת ההלוואה לפי הצרכים שלכם ועוד.

ייעוץ משכנתא כולל כמה מרכיבים:

• הבנת צרכי הלקוח, סכום ההלוואה וגובה ההון העצמי.
• ליווי לאורך הלוואה על ידי פגישות עם הלקוח ועם הבנקים.
• בניית תמהיל משכנתא מותאם ללקוח לפי המצב הכלכלי שלו הנוכחי והעתידי.
• קבלת תנאים מועדפים מהבנקים ובפרט ריביות אטרקטיביות.
• ליווי לאחר קבלת המשכתנא תוך כדי התאמת ההלוואה לשינויים.

מיהו יועץ משכנתא?

ובכן, לאחר שהבנו מה זה ייעוץ משכנתא, הגיע הזמן להבין מיהו יועץ משכנתאות ואילו סוגים קיימים. יועץ משכנתא הוא הגורם המומחה שעוסק בתחום ייעוץ המשכנתאות ומלווה את הלקוח החל מהשלב של הבנת צרכי הלקוח, דרך בניית תמהיל משכנתא, קבלת הצעה של ריבית למשכנתא ועד לקבלת המשכנתא בפועל.

בחלק מן המקרים, יועץ המשכנתאות מלווה את הלקוח גם לאחר קבלת המשכנתא לצורך עדכון ההלוואה וביצוע מיחזור משכנתא במקרים שונים. במקרים אחרים, יועץ משכנתאות עושה את אחד מהמרכיבים, לדוגמה: הוא רק מייעץ ללקוח, או שהוא רק בונה תמהיל משכנתא וכדומה.

קיימים 2 סוגים של יועצי משכנתאות:

1. יועץ משכנתא בנקאי – זהו פקיד משכנתאות שנמצא בסניף הבנק ומספק שירות ללקוחות שמעוניינים לקבל הלוואה דרך הבנק בו הוא עובד.
2. יועץ משכנתא פרטי – זהו יועץ משכנתאות שעובד בין אם עצמאי או בין אם שכיר בחברה המספקת ייעוץ. יועץ מסוג זה עוזר ללקוח לקבל משכנתא בכמה בנקים או בבנק שהוא מכיר.

יועץ משכנתא פרטי או יועץ משכנתא בנקאי?

יש הבדל משמעותי בין יועץ משכנתא פרטי לבין בנקאי.

ראשית כל, יועץ משכנתא בנקאי הוא עובד של הבנק ולכן הוא מצוי בניגוד עניינים מובנה. מצד אחד הוא מקבל שכר מהבנק ולכן מעדיף את האינטרס של הבנק, בנוסף הוא מתוגמל לפי המכירות ולכן הוא לא בדיוק יועץ, אלא משווק / או סוכן מכירות של הבנק. מנגד, הוא עשוי שלא להציע הצעה משתלמת ללקוח בין אם בגלל התפקיד ובין אם הוא מוגבל על ידי הבנק.

בזמן זה, יועץ משכנתא פרטי לא מצוי בניגוד אינטרסים מול הלקוח והמטרה שלו הוא ללוות את הלקוח במהלך קבלת ההלוואה תוך כדי שהוא משיג את העסקה הטובה ביותר שהוא יכול לטובת הלקוח. במילים אחרות, זהו יועץ משכנתא בלתי תלוי.

שנית, יועץ משכנתא בנקאי הוא ללא תשלום מהצד של הלקוח ולכן קל יותר ונגיש יותר לפנות אליו. מה שלא תמיד ברור מאילו הוא שקבלת שירות בחינם לא בהכרח הדבר הכי נכון לעשות, במקרים מסויימים חינם גם פועל לרעת הלקוח.

במקביל, יועץ משכנתא פרטי מקבל את התגמול שלו ישירות מהלקוח ומכאן שעבור התשלום שהלקוח משלם, הוא מספק לו את השירות. גם במקרה זה מה שלא תמיד ברור הוא שיועץ משכנתא מקצועי יודע לחסוך כסף רב ללקוח – סכום שמחזיר את ההשקעה על היועץ בדרך כלל.

עוד הבדל הוא שיועץ משכנתא בנקאי פועל מטעם הסניף שלו בלבד ולכן הוא יכול להציע לכם רק הצעה אחת בלבד. למעשה, ייתכנו מקרים בהם סניפים שונים של אותו בנק יכולים להציע לכם הצעות שונות, כל סניף לפי המדיניות והנהלים שלהם.

יועץ משכנתא פרטי פונה למספר סניפים ומספר בנקים שאיתם הוא עובד בדרך כלל כך שתוכלו לקבל כמה הצעות מכמה בנקים עבור אותו תמהיל משכנתא. בנוסף, יועץ פרטי יכול לחסוך לכם זמן ולפעול במקומכם – דבר שיחסוך לכם זמן, ימי עבודה ועוד.

לבסוף, חשוב לציין כי אין שום ספק שבבנקים נמצאים גם יועצי משכנתאות איכותיים ומקצועיים, עם זאת, הסיבה שהם מטעם הבנק מגביל את ההצעה שהם יכולים לספק לכם.

יועץ משכנתא או לבד?

אמנם התיאור של יועץ משכנתא ומה שהוא יודע להציע לכם נשמע מעולה והכל כמו שאתם רוצים. לא חסרים מקרים בהם יועצי משכנתאות פרטיים יכולים להרע את תנאי המשכנתא שלכם.

כאשר אתם מחליטים האם לפעול לבד, עליכם לשאול האם יש ביכולתכם ללמוד בצורה עצמאית את תחום המשכנתאות וכל מה שנגזר מכך. האם אתם מבינים את המונחים ואתם החישובים השונים של הריביות, ההצמדות ושאר הפרטים. בנוסף, האם יש לכם יכולת משא ומתן מול הבנקים לעניין הריביות והתנאים של המשכנתא? האם יש לכם מספיק זמן להתעסק עם זה?

אם עניתם כן על כל השאלות, כנראה שאתם לא זקוקים לקבלת שירות ייעוץ משכנתא כלל.

מנגד, אם אתם לא בטוחים מספיק, אין לכם מספיק זמן, אתם מבולבלים או שאתם מרגישים שאתם צריכים תמיכה על ידי יועץ מקצועי, סביר להניח כי עליכם לבחור ביועץ כזה.

מה כולל תהליך ייעוץ משכנתא?

יש תהליך מסויים שפועל יועץ המשכנתא במהלך קבלת ההלוואה מהבנק כתלות לפי השירות שאתם מבקשים ממנו.

1. הבנת כלל העלויות

הדבר הראשון שאתם חייבים לדעת ויועץ המשכנתא יכול לעזור לכם עם זה, זה להבין את כל העלויות מצטרפות יחד עם לקיחת המשכנתא ורכישת הדירה. עלויות אלו כוללות: דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, עלות יועץ משכנתא, מס רכישה, עלויות שיפוצים ותיקונים, עלויות מעבר דירה, עלויות שמאי מקרקעין ועלות רכישת ביטוח משכנתא.

הסיבה לכך היא כי סכומים אלו יש לחשב בנפרד מההלוואה וסביר להניח שעלויות אלו יורידו את ההון העצמי שלכם. ההון העצמי הנקי יעזור ליועץ המשכנתא לכוון אתכם לקראת המשכנתא והעלויות שלה ביחס לשיעור ההון העצמי שלכם.

2. בקשת אישור עקרוני מהבנק

לאחר שחישבתם את סכום המשכנתא הנדרש, עליכם לקבל מהבנקים השונים אישור עקרוני למשכנתא. זהו למעשה הסכמה של הבנק שהוא מוכן לממן את יתרת הסכום של הדירה בניכוי ההון העצמי. אישור זה מקנה לכם אסמכתא שאיתה ניתן לחתום הסכם לרכישת דירה.

על מנת לקבל את האישור הזה, הבנק ידרוש מכם מסמכים שונים שלפיהן הוא יחליט האם לאשר את ההלוואה עבורכם או לא על ידי הערכת הסיכון שלכם. המסמכים כוללים בין היתר פרטים אודות ההכנסה שלכם ושל בן בת הזוג וכן פרטים על הנכס המבוקש. במקרה זה, הבנק עשוי לדרוש מכם להזמין שמאי לצורך הערכת שווי הנכס.

יועץ המשכנתא יפנה אל הבנקים הרלוונטיים על מנת לקבל אישור זה, על ידי סיוע במילוי המסמכים והגשתם אל הבנקים השונים.

גם במקרים של דחייה, יועץ המשכנתא יוכל לעזור לכם בדרכים שלו, בין אם על ידי שכנוע היועץ ומי שמאשר את ההלוואה ובין אם פניה אל בנקים אחרים.

3. גיבוש תמהיל משכנתא

יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם לגבש תמהיל משכנתא נכון עבורכם. על מנת לבנות תמהיל משכנתא נכון, יועץ משכנתא ישקלל את הצרכים והדרישות שלכם, המצב הכלכלי שלכם, יכולת החזר כלכלית, ההשכלה ויכולת שיפור ההשתכרות שלכם וכן את המצב הכלכלי במשק – מדד המחירים לצרכן וכן ריבית בנק ישראל.

כך למשל, משכנתא מורכבת מכמה סוגי ריביות: ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית צמודה, ריבית פריים ושילוב ובינהם. התאמה נכונה של ריביות יכולה להשפיע על ההחזר החודשי שלכם ועל ההחזר הכללי של המשכנתא. כמו כן, גם אורך ההלוואה משפיעה על ההחזר החודשי שזאת ניתן להתאים לפי יכולת ההחזר שלכם.

תמהיל נכון יכלול את המסלולים השונים הקיימים בהלוואה, אורך ההלוואה של המסלולים השונים, הריביות שלהם וכמובן סך הכל החזר חודשי וצפי להחזר כולל על המשכנתא.

4. השוואת מחירים

לאחר שברור לכם מה גודל המשכנתא שאתם מעוניינים ליטול, קיבלתם אישור עקרונות מהבנקים וגיבשתם תמהיל נכון עבור המשכנתא, הגיע השלב של השוואת התעריפים של הבנקים השונים.

היועץ יסייע לכם ויקבל הצעות שונות מהבנקים, בין אם אלו סניפי בנק שהוא בקשר עם הפקידים שם או בסניפי בנק אחרים. היועץ ינהל משא ומתן לעניין הריביות השונות והתנאים כך שיתאימו לכם ולפרופיל הסיכון תוך כדי צמצום העלויות. כל ההצעות שיתקבלו מהם, יושוו לפי המחיר שלהם והתנאים השונים הנלווים ושם תקבלו החלטה איזו הצעה בחרתם שהיא המתאימה עבורכם.

5. ביטחונות לבנק

קיבלתם החלטה לפעול מול בנק כלשהו? מעולה, אתם לקראת קבלת ההלוואה. לפני שהבנק מספק לכם את ההלוואה, הוא ידרוש מכם לקבל בטחונות. בטחונות אלו כוללים רישום הערת אזהרה בטאבו, רישום משכון ברשם המשכונות, ביטוח משכנתא ואולי בטחונות נוספים.

יועץ משכנתא יכול לסייע לכם לדאוג לכל הביטחונות הללו, תוך כדי ליווי והגשת המסמכים אל הבנק.

וזהו.

בשלב הבא, אתם צריכים לקבל את הכסף ולהעביר אותו אל המוכר של הנכס.

איך לבחור יועץ משכנתא?

תחום ייעוץ המשכנתאות לא מוסדר בישראל ולפיכך אין גוף שמפקח עם יועצי משכנתאות. כיום, כל אחד יכול להיות יועץ משכנתא, סך הכל צריך לפתוח תיק עוסק ברשויות המס השונות. קיימים כיום יש גופים שמקנים ידע ומספקים לימודי ייעוץ משכנתא באמצעות קורס או סדנה, אך גם הלימודים וגם המבחן – לא ברמה גבוהה כמו שצריך להיות.

הסיבה הזו, גורמת לכך שקשה לבחור יועץ משכנתא איכותי – דבר שגוזל זמן רב עד למציאת אותו מומחה משכנתא.

כמו כל בעל מקצוע אחר, עליכם לבחור אדם עם ניסיון כך שרמת המקצועיות שלו תהיה גבוהה מאוד וכך גם רמת השירות שהוא מציע עבורכם.

על מנת לא ליפול בפח ולדעת שאכן יועץ המשכנתא הוא מומחה, כדאי לשאול אותו מה הרקע והניסיון שלו. יועץ משכנתא יוצא בנק עשוי להיות מועדף יותר מאשר אחד שלא עבד בבנק.

עם זאת, הנה הדרגות שלדעתינו כדאי לשקול כאשר אתם בוחרים יועץ משכנתא (מהגבוה לנמוך):

1. קציני משכנתא או חתמים – אלו בכירים בבנקים למשכנתאות, אותם אנשים שמאשרים האם לאשר את המשכתנאות בבנקים.
2. יועצים ומומחים בארגונים גדולים עם תארים במימון או בכלכלה – אנשים מעולמות הפיננסים שעובדים או עבדו בתפקידים פיננסיים בתחום הלוואות, ריביות או השקעות.
3. יועצי משכנתאות בבנקים – יועצים שעבדו בבנקים וכעת פועלים כעצמאיים או בחברות.
4. אנשים עם תואר במימון או בכלכלה – אלו שסיימו תארים פיננסיים ויש להם ידע בתחום.
5. אנשים שעברו הכשרה במוסד לימודים (לא תואר).
6. אנשים שעזרו לקחת משכנתא לחבר או לקרוב משפחה.

שוב, ככל שהדרגה גבוהה יותר – כך היועץ צפוי להיות איכותי יותר.

יועץ משכנתא – מחיר

הגענו לחלק נוסף שמדבר על המחיר או העלות שתלשמו ליועץ משכנתא.

לפי הנתונים שערכנו בפרוטוקול, יועץ משכנתא צפוי לקחת מכם בין 3500 ₪ לבין 8500 ₪ עבור הליווי עד לקבלת המשכנתא.

כאשר מחיר זול מידי (נמוך מטווח המחירים הללו), משמע כי אותו יועץ רוצה לקחת עבודה ולסגור עסקה, בין אם הוא חדש ובין אם אין לו עבודה. גם מחיר יקר מידי, מעל המחירים הללו, משמע כי יועץ זה מחשיב את עצמו איכותי או שהוא זרק מספר כי לא מעוניין בעבודה.

עם זאת, אם המשכנתא מורכבת ויש בעיות שונות מבחינת הפרופיל שלכם, גובה ההלוואה או כמות העבודה הנדרשת, ייתכן והמחיר יהיה גבוה מכך וזה ייחשב בסדר גמור.

חשוב לציין כי מדובר על מחיר קבוע, ולכן יועץ משכנתא לא יכול להתאים את השכר שלו לפי גובה הריבית שהוא יחסוך לכם או לפי גובה ההלוואה. מכיוון שמדובר על אותה עבודה בדיוק ולכן אין סיבה להצמיד את השכר למדדים אחרים.