נדל"ן

5 עקרונות מפתח להשקעות נדל"ן בארה"ב

מספר עקרונות מפתח לביצוע עסקה נדל"ן בארצות הברית בצורה בטוחה וחכמה כמה שיותר

אין זה סוד שהריבית האפסית במשק הישראלי יוצרת מציאות בה הכסף שוכב בבנק ולא מייצר רווחים. הנדל"ן בארץ הופך יקר יותר ויותר. תוסיפו לזה את מס הרכישה, מס דירה שלישית ותשואות נמוכות ברוב ערי הארץ, יחד עם העובדה שהעולם נהיה גלובלי והרי לכם השילוב שגורם לגידול משמעותי בהון המושקע מעבר לים, הן אצל הגופים המוסדיים והן אצל המשקיעים הפרטיים.

למה דווקא ארה"ב?

לא מקרי שבשנים האחרונות, ארה"ב הפכה לאחד היעדים הפופולאריים ביותר להשקעות של ישראלים. מדינה עם כלכלה חזקה ובירוקרטיה די נוחה יצרו קרקע פורייה לעסקאות רווחיות ובטוחות יחסית. לא כל שכן, השקעות נדל"ן בארה"ב מניבות תשואות גבוהות בהשוואה ליעדים אחרים.

דה פקטו, ישנם אזורים בארה"ב המניבים תשואות של 8-10% משכר דירה, שזה יותר מכפול מהתשואות שרואים בארץ או באירופה. ועדיין, המציאות מוכיחה שוב ושוב כי רבים מהישראלים נופלים בפח, מתפתים להבטחות שווא של גורמים אינטרסנטיים ושוכחים שרכישת נדל"ן, בטח ובטח במדינה זרה, היא מהלך מורכב, רצוף משתנים ומאתגר. כפתרון לצמצום החסמים בדרך להשקעה בארה"ב, פעיל בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל, מביא מספר עקרונות מפתח לביצוע עסקה בצורה בטוחה וחכמה כמה שיותר.

1. חישוב הוצאות שוטפות

אם החלטתם ללכת על המהלך ולהשקיע מחוץ לגבולות ישראל, ואפילו כבר מצאתם נכס שנראה לכם כהשקעה כדאית, וודאו ששכללתם גם את ההוצאות הנלוות. אלה למעשה החסמים הקטנים שעלולים במידה רבה להפוך את העסקה שלכם ללא כדאית. כך לדוגמא:

ראשית, מיסי העירייה (ארנונה) – לא רבים יודעים כי בארה"ב, בשונה מישראל, בעל הבית (הנכס) הוא זה שמשלם את הארנונה. ניתן לברר בקלות את גובה הארנונה באמצעות אתרי העירייה הרלוונטית.

שנית, ביטוח הדירה – ביטוחי הדירה בארה"ב יקרים יותר מאשר בארץ. ועם זאת, לא מספיק רק לבטח את הנכס- חשוב להבין מה במדויק כולל הביטוח. בכל מדינה יש להתאים את הביטוח לתנאי הסביבה. כך, ברבות ממדינות החוף, יש לבטח כנגד הוריקנים וגם כנגד הצפות, כדי לגדר את סיכוני הפגיעה בנכס.

שלישית, וודאו שבשכלול הכללי שלכם, הכנסתם את התשלום לחברת הניהול המקומית – 8-10% מדמי השכירות השוטפת.

רביעית, יש את סוגיית החלפת השוכרים – עליכם לקחת בחשבון שהדירה לא בהכרח תושכר 12 חודשים בשנה.

חמישית ואולי הנקודה החשובה ביותר – התחזוקה השוטפת בנכס (תיקונים וכדומה) יכולה לנוע בין 5% ל-15%. הוצאות אלו יכולות להגיע לכ-30% מההכנסות. חישוב לא מדויק של הוצאות שוטפות עלול לשנות לגמרי את הרווחיות שלכם מהפרויקט.

2. מיסוי וטעייה

שיטת המיסוי בארה"ב שונה משיטת המיסוי בארץ ואי הבנתה עלולה לסבך אתכם המשקיעים בהוצאות מיותרות. חישוב לא נכון של הכנסות משוערות עלול בקלות להפוך פרויקט רווחי להפסדי. עוד לפני שתרוצו לבצע עסקה בחו"ל למדו היטב וחקרו את סוגיית המיסים בלוקיישן בו תרצו להשקיע, וודאו בפורומים, שאלו מכרים וחברים בארץ ובחו"ל, ואם תרגישו צורך אל תחששו אף לשכור שירותים מקצועיים של גורמים המכירים את שיטת המיסוי על בוריה. חשוב לציין, שתכנון תחום המיסוי מראש יעזור לכם למצוא נכס נכון ורווחי יותר.

3. ריחוק גיאוגרפי

באופן טבעי, ניהול השקעה מרחוק לעולם לא ישתווה לניהול מקרוב. בהשקעות, ובעיקר בהשקעות נדל"ן, עליכם להיות עם "יד על הדופק", ובמצב האידיאלי עליכם להיות זמינים בעצמכם ולספק מענה מהיר בכל עניין. לקרבה הפיזית אמנם יש משמעות גדולה וחשובה, אך המציאות לא תמיד מאפשרת לכם להיות על קו טיסה ישראל-ארה"ב ובפועל גם אין צורך.

בהשקעה מעבר לים חובה להיעזר בחברת ניהול מקומית, אמינה ומומלצת, שתפתור את הבעיות. עוד בטרם תבצעו רכישה של נכס במדינה זרה, עליכם להסתכל על העניין בראייה עתידית ולוודא שיש מי שיטפל בו בצורה שוטפת מקרוב וידאג לכל הפרטים הקטנים ביותר בשטח.

4. תהפכו לחוקרים – אל תתפתו לפרסומים

בכל השקעה קיים סיכון. בהרבה מהפרסומים ברשת ישנן הבטחות גרנדיוזיות שמבטיחות אפס אחוז סיכון ותשואה סופר גבוהה. חשוב שתהיו עם רגליים על הקרקע ולא תתפתו לרוץ אחרי גורמים אינטרסנטיים. היו זהירים ושקולים ונהלו את הכסף שלכם בחוכמה. יתרה מכך, כיום יש מגוון אפשרויות לקבלת מידע מעמיק אודות הנכסים וסביבתם. משקיע חכם הוא משקיע חוקר, בדקו בכל פלטפורמה אפשרית ואתרו מידע על הנכס, על האזור, על אנשי המקצוע המקומיים ועל כל גורם שתתקלו בו במהלך הדרך.

5. זול זה היקר החדש

אין שום דבר רע בלקנות נכס בחו"ל, ובטח ובטח אם מדובר על נכס זול. הבעיה מתחילה כאשר לא חוקרים לעומק את ההשקעה: מה רמת הפשיעה באזור? מה ההרכב הדמוגרפי של האזור? ומה לגבי מקומות עבודה ומוסדות חינוך טובים? מצאתם עסקה זולה ב- 30-40 אלף דולר מהמחיר הממוצע בשוק? בפעמים רבות תהיה לכך סיבה ולא אחת העסקה תתגלה כ"חתול בשק".

הקפידו לבדוק היטב ואפילו להיעזר באנשים מקומיים, שכנים, וחברים באזור, על מנת לחשוף את כל הסודות של הנכס לפני. שאתם מבצעים את הרכישה. במידת הצורך טפחו את הקשר והיו חברותיים על מנת שאלה יהפכו לשגרירים שלכם בשטח. בראייה עתידית יש לכך חשיבות עליונה.

הכותב: מתן פרטמן, מנכ"ל שותף ב- R&M Investments.

מעל 1,500 חברים בערוץ טלגרם של פרוטוקול. הצטרפו כעת: t.me/protocolil


הירשמו לקבלת חדשות ומידע למייל

המשוב שלך חשוב לשיפור התוכן

האם העמוד הזה עזר לך? האם קיבלת תשובות לכל השאלות שלך? האם תמליץ/י עליו?

זהו משוב אנוניני והמידע נועד לשיפור התוכן. המשוב לא נועד לשאלות, ניתן להגיב לכתבה זו בהמשך.

תגיות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שינוי גודל גופנים
ניגודיות
Close