צרכנות פיננסית

משכנתא – מהי, איך בוחרים ומה משפיע על העלויות [מדריך משכנתא]

משכנתא היא הלוואה לדיור הניתנת על ידי בנקים למשכנתאות לטובת מימון רכישת דירה או נכס אחר, בעיקר לצרכי מגורים עבור בעל המשכנתא (הלווה). המשכנתא היא למעשה הלוואה בסכום גבוה משמעותית והיא נועדה לצרכי מימון נדל"ן לצרכי אנשים פרטיים ופחות עבור צרכים של עסקים ותאגידים.

אנשים רבים ששומעים את המילה משכנתא, בטוחים כי תהליך קבלת ההלוואה מסובך, מגוון של מונחים פיננסיים מפחידים בתחום הזה והליך משמעותי מאוד שכן מדובר על דירת מגורים שהיא קורת גג מצד אחד ומצד שני הלוואה בסכום גבוה מאוד.

אז יש לנו חדשות עבורכם. החדשות הרעות, שהתחום הזה באמת לא פשוט ובחלק מהמקרים מסובך ומצריך חשיבה מעמיקה. החדשות הטובות הן, שהחלטנו ליצור עבורכם מדריך משכנתא שיפרט את כל מה שאתם צריכים לדעת בתחום. אגב, המדריך נעשה בצורה ממוקדת ככל הניתן והוא מהווה התחלה של רצף כתבות בנושא של משכנתא שנפרסם בעתיד הקרוב.

מהי משכנתא?

משכנתא (או נכון יותר, משכנתה, על פי האקדמיה ללשון העברית) היא הלוואה לדיור שנועדה לממן רכישה של דירה או נכס מקרקעין אחר. בדרך כלל מדובר בעיקר על הלוואה לרכישת דירת מגורים הניתנת ללווים פרטיים. משכנתא בנקאית יכולה להינתן לא רק לצורך רכישה של נכס (חדש, יד שנייה או לצורך השקעה), אלא גם לצורך בנייתו, במידה וקיים שטח שעליו ניתן לבנות.

בשונה מהלוואה רגילה, משכנתא מורכבת מכמה מסלולים שונים (תמהיל משכנתא), שעליהם נפרט, שכל אחד מהם מהווה מעין הלוואה בפני עצמה, כך שניתן לכסות מסלול כזה או אחר על פי תנאי ההלוואה. שוני נוסף הוא כי הלוואת משכנתא ניתנת לתקופות זמן ארוכות בדרך כלל של בין 10-15 שנים ועד 30 שנה, לעומת הלוואות רגילות הניתנות לתקופות קצרות יותר של כמה חודשים ועד כ-6-10 שנים. פרט נוסף הוא אחוז המימון מערך הדירה, דבר שלא קיים בדרך כלל בהלוואות רגילות.

עוד נוסיף כי הריבית על משכנתא בדרך כלל נמוכה יותר מאשר הלוואה רגילה וזאת מכמה סיבות ובין היתר, המשכון שנרשם לטובת הבנק, הסכום הגבוה הניתן ללווה וביטחונות נוספות שהבנק מקבל.

בנק למשכנתאות ישמח לספק משכנתא ללווה שכן זהו אפיק רווחי עבורה, אך מנגד גם מסוכן כי מדובר על סכום גבוה בדרך כלל. על מנת למזער את הסיכונים וכדי להבטיח כי הלווה יחזיר את הכסף, הוא ידרוש מלווים ביטחונות שונים שאותם יידרשו הלווים לספק. אחד הביטחונות הוא משכון הנכס לטובת הבנק, במקרה זה, הלווה לא יוכל למכור את הדירה או לבצע בה שינויים משמעותיים, אלא אם כן ניתן אישור הבנק לכך.

אגב, המילה משכנתא מגיעה מהשורש למשכן, אך חשוב להבהיר כי יש הבדל בין משכנתא לבין משכון, מדובר על 2 מילים שונות.

לאחר שהלווה שילם את כל תשלומי המשכנתא לבנק, הרישום של משכון לטובת הבנק יוסר והדירה / הנכס הנרכש, יהיה ריק ממישכון זה.

הגבלות ותנאים בעת לקיחת משכנתא

הליך לקיחת משכנתא הוא לא בהכרח קל, הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מסדיר את כל תחום המשכנתאות בישראל וקובע, בין היתר, הנחיות והוראות שונות לעניין מתן אשראי לצרכי דיור ללווים.

אלו הם התנאים העיקריים:

  • שיעור מימון מקסימלי משווי דירה – עד 75% לרוכשי דירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% למשקיעים בדירה.
  • תמהיל משכנתא – לפחות שליש יילקח בריבית קבועה, עד שני שלישים בריבית משתנה ועד שליש בריבית משתנה כל 5 שנים.
  • תקופת הלוואה – התקופה המקסימלית האפשרית ללקיחת משכנתא לא תעלה על 30 שנה.
  • גובה החזר חודשי – כולל עלויות נוספות, לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של הלווה.

עם זאת, בנק למשתכנאות רשאי לקבוע תנאים נוספים ללקיחת משכנתא העולים על התנאים שנקבעו על ידי בנק ישראל. כמו כן, לכל לווה יש פרופיל אשראי כך שהבנק יכול לאשר או לא לאשר הלוואה כזו בהתחשב בנתונים נוספים שיש לו על הלקוח.

איפה לוקחים משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לדיור הניתנת בדרך כלל על ידי הבנקים למשכנתאות בישראל. אולם, כאשר מתייחסים לבנקים של משכנתאות, הרי הכוונה היא בנק מסחרי רגיל בישראל, שיש לו מחלקה העוסקת בתחום המשכנתאות בכלל. כאמור לעיל, על בנקים למשכנתאות, יש פיקוח של בנק ישראל שקובע תנאים והנחיות שונות לגביהם.

אולם, ניתן גם לקבל משכנתא באמצעות חברות ביטוח בישראל, חברות ביטוח מסויימות מזמן כבר לא רק מספקות שירותי ביטוח והן מציעות, על ידן או על ידי חברות בת או קשורות, הלוואות שונות ובין היתר גם משכנתא לרכישת דירה. חברות הביטוח בישראל מפוקחות על ידי רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון.

כמה משכנתא צריך לקחת (מה השווי האמיתי של העסקה)?

בבואכם לקחת משכנתא מבנק למשכנתאות או מחברת ביטוח, עליכם לדעת כמה באמת משכנתא אתם צריכים לקחת. חשוב לוודא מהו השווי של הנכס שברצונכם לרכוש וכמה הון עצמי יש לכם. התשובה תספק לכם מידע מהו שיעור המימון שיש לקחת מהבנקים.

אולם, שוויו של הנכס במקרה זה לא מספיק, וקיימים גם עלויות נוספות הנגזרות כתוצאה מלקיחת משכנתא. עלויות אלו הם:

  • דמי תיווך – רכישה של דירה בה מעורך באופן פעיל מתווך במקרקעין, מחייבת בתשלום דמי תיווך של עד 2% משווי הנכס.
  • שכ"ט עו"ד – עורך דין בודק את הדירה ובעליה, מבצע את הסכם הרכישה ומסייע בחתימה, יש לשלם לו כ-0.5% משווי הנכס.
  • עלות יועץ משכנתא – הלוואה לדיור היא לא דבר פשוט וקל ולא כל אחד בקיא בו, יועץ משכנתא מקצועי יודע לסייע ללווה ופועל לחיסכון לטובתו, עלותו נאמדת בכמה אלפי שקלים.
  • עלות שמאי מקרקעין – שמאי מעריך את שווי הדירה מה שמשפיע מאוד על המשכנתא, עלותו באופן פרטי נאמדת בכמה אלפי שקלים ודרך הבנק העלות זולה יותר.
  • מס רכישה – רשות המסים מעורבת בהתהליך ומחייבת רוכשי דירות ונכסים בתשלום מס רכישה על פי ערך הדירה ופרופיל הרוכש.
  • ביטוח משכנתא – בנק למשכנתאות מחייב את הלווה לבטח את הדירה בביטוח שנקרא ביטוח משכנתא, המכסה את הלווה ואת הבנק במקרה של פטירת אחד מבני הזוג שלקחו את ההלוואה או במקרה של נזק משמעותי לדירה.
  • עמלות הבנקים – עמלת פתיחת תיק ועמלת פירעון מוקדם הן 2 העמלות העיקריות שמכבידות עוד יותר על המשכנתא, הערכה היא כי מדובר בין כמה מאות שקלים לכמה אלפי שקלים.
  • טאבו / רשם המשכונות – עלויות נוספות הן עמלות רישום בטאבו ורישום משכון לטובת הבנק, מדובר על כמה מאות שקלים.
  • מעבר דירה והובלה – עלות נוספת היא הובלת הציוד והמטלטלין לדירה החדשה, עלות מעבר דירה תסתכם בכמה אלפי שקלים.
  • שיפוץ הדירה – עלות נוספת ולא בהכרח עלות ישירה היא מחיר שיפוץ דירה. במקרה שיש לשפץ את הדירה טרם כניסתכם אליה או במהלכה. בדרך כלל נאמדת בכמה אלפי שקלים ועד כמה עשרות שקלים.
  • עלויות אחרות – עלויות נוספות שלא נכללו כאן, כדוגמת התחברות לחברות התקשורת, ספקי גז, חברת החשמל, חברת המים, ארנונה. בנוסף, מי שעדיין שוכר דירה, יאלץ לשלם את דמי השכירות עד גמר ההסכם או עד הבאת שוכר אחר באותם תנאים, על פי ההסכם מול המשכיר.

אז, מה משפיע על גובה ההחזר של המשכנתא?

קיימים 3 משתנים עיקריים במשוואה של הלוואה רגילה והיא:

  1. גובה ההלוואה (המשכנתא במקרה זה) – ככל שנדרש סכום גבוה יותר, כך העלות גבוהה יותר.
  2. גובה הריבית – ככל שהריבית גבוהה יותר, כך העלות גבוהה יותר.
  3. משך הזמן של פריסת ההלוואה – ככל שמשך זמן ההלוואה גבוה יותר, כך ההחזר החודשי גבוה יותר.

עם זאת, מכיוון שמדובר על משכנתא, יש כמה פרמטרים נוספים שמשפיעים על ההחזר החודשי ועל ההחזר הכללי והם:

  • אחוז מימון (היחס בין גובה המשכנתא לבין ערך הדירה) – ככל שהבנק נדרש לתת יותר כסף על אותה הלוואה, הוא ידרוש ריבית גבוהה יותר, ולכן גובה הריבית לעיל תוגדל. יש מדרגות אחוז מימון, ככל שהמדרגה גבוהה יותר (אחוז מימון גבוה יותר), כך העלות יקרה יותר.
  • ריבית בנק ישראל – במסלולים עם ריבית משתנה, ההחזר החודשי ישתנה ככל שריבית בנק ישראל תשנתה.
  • מדד המחירים לצרכן – במסלולים עם הצמדה, ההחזר החודשי ישתנה ככל שמדד המחירים ישתנה (האינפלציה).
  • תמהיל משכנתא – כל שינוי בתמהיל משכנתא, ישפיע מיידית על גובה ההחזר.

סוגי הלוואות משכנתא

קיימים כמה סוגים של הלוואות משכנתא, הכוונה היא – הדרכים להחזר חודשי של המשכנתא (או במילה אחרת שאתם עשויים להכיר – לוח סילוקין), והם:

  • שפיצר – מדובר על שיטה בה ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, אם ריבית בנק ישראל ומדד המחירים לצרכן לא ישתנו. ההחזר החודשי כולל את הקרן ואת הריבית, כאשר עם הזמן, מרכיב הקרן בהחזר גדל ומרכיב הריבית – קטן.
  • קרן שווה – זוהי שיטה בה ההחזר החודשי משתנה ופוחת לאורך התקופה, גם בהינתן שריבית בנק ישראל ומדד המחירים לצרכן לא ישתנו. ההחזר החודשי כולל קרן שווה וריבית, כאשר קרן ההלוואה היא סכום ההלוואה חלקי משך זמן ההלוואה בחודשים, והריבית מחושבת על יתרת ההלוואה.
  • בלון (בוליט) – בשיטה זו אין כלל תשלום חודשי או יש רק תשלום ריבית. קרן ההלוואה משולמת בסוף התקופה ואין תשלום חודשי של הקרן. ריבית ניתן לשלם בכל חודש או גם בסוף התקופה.
  • גרייס – זוהי שיטה בה כמה חודשים ראשונים אין תשלום של הקרן ויש רק תשלום של הריבית, לאחר התקופה יש תשלום משולב קרן וריבית. גרייס משמעו חסד ולכן הבנק עושה מעין חסד ללווה ועוזר לו להתאפס על עצמו מבחינה פיננסית בתקופה זו.

הליך קבלת משכנתא

אז איך באמת מקבלים משכנתא מהבנק ומהם השלבים השונים:

  1. הבנת כלל העלויות – השלב הראשון הוא להבין מהם כל העלויות הכלולות במסגרת לקיחת המשכנתא והדירה. כפי שזה פורט לעיל.
  2. הכנת הון עצמי – לצורך לקיחת משכנתא נדרש הון עצמי כפי שפורט לעיל.
  3. קבלת אישור עקרוני מהבנק – אישור עקרוני הוא מסמך המפרט את סכום ההלוואה ותנאיה בהתאם לנתוני הלווה והדירה. הבנק יבקש פרטים אודות ההון העצמי, ההכנסות של הלווה, מסמכים לעניין הדירה, הזמנת שמאי ועוד. האישור אינו מחייב לקחת משכנתא והתוקף שלו הוא 24 ימים לכל הפחות.
  4. גיבוש תמהיל משכנתא (מסלולי משכנתא) – הבנקים מציעים מספר מסלולי משכנתא ללווים וניתן לשלב בינהם, אך עליהם לעמוד בתנאים שקבע בנק ישראל, לעיל. תמהיל משכנתא משפיע על גובה ההחזר ויש כמה מסלולים: ריבית קבוע לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה צמודה, ריבית פריים, ריבית צמודה למט"ח, ריבית משתנה כל 5 שנים ואחרים.
  5. השוואת מחירים – כעת כדאי מאוד להשוות מחירים של כמה בנקים למשכנתאות. אין זה חובה לעבוד עם בנק משכנתא היכן שמתנהל חשבון העובר ושלם של הלווה, ניתן ואפילו רצוי לפנות לכל בנק שמציע משכנתא על מנת להשוות מחירים.
  6. ביטחונות לבנק – כעת יש לספק ביטחונות לבנק, שהם כוללים בין היתר את רישום הערת אזהרה בטאבו, רישום משכון ברשם המשכונות וכן הצגת ביטוח משכנתא (אין זה חובה לקבל הצעה לביטוח מאותו בנק, אפשר גם חברת ביטוח או סוכנות ביטוח).
  7. פתיחת תיק – השלב הסופי הוא פתיחת התיק בבנק למשכנתאות הכולל בין היתר תשלום של עמלת פתיחת תיק של מינימום כ-500 ₪ ולא יותר מ-0.25%.

למידע נוסף על תהליך קבלת משכנתא (איך לקחת משכנתא).

מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא, כמו מיחזור הלוואה, הוא הליך שבו נקלחת הלוואה חדשה שמכסה את ההלוואה הקיימת ובכך משלמים את העמלות והריביות על פי תנאי המשכנתא החדשה.

החזר משכנתא מבוצע בכמה מקרים, לדוגמה במקרה של קשיים בתשלום ההחזר החודשי כתוצאה מירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות. דוגמה נוספת היא כאשר תנאי המשק התשנו, כדוגמה בה הריבית ירדה וניתן לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר, או לחילופין אם הריבית עלתה וכדאי לשנות את תמהיל המשכנתא על מנת להקטין חשיפה לעליית הריבית במשק.

לווה שקיבל סכום כלשהו לטובת החזר משכנא, כמו פירעון של קרן השתלמות או חיסכון אחר, יכול לבצע מיחזור משכנתא כולל בחינה האם מדרגות המימון ירדו וכתוצאה מכך הריבית פחתה.

פירעון מוקדם של המשכנתא

בעל המשכנתא, הלווה, רשאי לפרוע את כל תשלומי המשכנתא במועד מוקדם יותר מאשר נקבע בתנאי ההלוואה. עם זאת, במקרה זה יחול על הלווה תשלום של עמלת פירעון. הפירעון יכול להיות אפילו פירעון חלקי ולא חייב להיות מלא.

בנק ימסור מידע נחוץ ללקוח לשם בחינת כדאיות פירעון המוקדם. בין הפרטים שיימסרו על ידי הבנק הם: הסום ההלוואה המקורי, היתרה לסילוק לפי מרכיבים, סה"כ תשלום עד סוף תקופת ההלוואה או מועד שינוי ריבית, סוג ההלוואה, מועד מתן, מועד תשלום ראשון ואחרון, שיטת פירעון, בסיס הצמדה, סוג ריבית וסכום עמלת הפירעון המוקדם.

ניתן לפרוע את כל ההלוואה בתנאי שנותרה לתשלום רק 10% מסכום המשכנתא המקורי וכן התשלום יבוצע בפעימה אחת כולל עמלת הפירעון.

פירעון של הלוואת משכנתא

בעת סיום פירעון מוקדם של המשכנתא, הבנק ימסור אישור על כך ללקוח. הבנק ימסור ללקוח אישור ייעודי לחברת הביטוח הכולל את הסכמתו להקטנת סכום הביטוח או לביטול השיעבוד הקיים לטובת הבנק. בפירעון חלקי הבנק יציין את סכום ההלוואה שטרם נפרעה.

בעת סיום הפירעון הסופי או חלקי שאין צורך בביטוח משכנתא, הבנק יודיע כי אין צורך לשעבד את הפוליסה יותר לטובתו.

בתוך 5 ימי עסקים ממועד סילוק ההלוואה, בנק ימסור ללקוח אישוק סילוק בו נכתב כי הלקוח שילם את מלוא יתרת ההלוואה וכי אין לבנק יותר אינטרס בנכס המשועבד. בנק מחוייב לבטל את השעבודים עד 60 יום, אך בדרך כלל הדבר קורה עד 14 ימי עסקים.

מעל 1,100 עוקבים בערוץ טלגרם: בואו להיות חברים שלנו. חפשו 'פרוטוקול' או היכנסו t.me/protocolil


תגיות

מערכת האתר

פרוטוקול מגזין עסקים הוא פורטל חדשות כלכלה, שוק ההון, נדל"ן, דין ומשפט, כסף, ביטוח, צרכנות פיננסית, עסקים ויזמות, סטארטאפ, אנרגיה, שיווק, טכנולוגיה ועוד.

כתבות נוספות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Back to top button
שינוי גודל גופנים
ניגודיות
Close