נדל"ן

מס ריבוי דירות (דירה שלישית) – מה זה ואיך זה עובד? [מדריך]

מס ריבוי דירות היה אמור להשפיע באופן משמעותי על שוק הדיור בישראל תוך כדי שהוא מפעיל לחץ על בעלי הדירות למכור את הדירות. המס נועד להיות מוטל על בעלי דירות מרובות בישראל החל משנת 2017, אולם בג"ץ ביטל את החוק בעקבות פגמים בחוק והחזיר אותו לשולחן הכנסת לועדת הכספים.

מדריך זה יעזור לכם להבין מהו המס הזה, כיצד הוא היה אמור לפעול ועוד מידע חשוב. למי שלא בטוח למה בגלל לכתוב כתבה על המס הזה, אז סביר להניח כי בשלב כזה או אחר יחלו שוב דיונים על המס, ייתכנו תיקונים בחוק של המס, אך בכלליותו הוא יישאר באופן דומה.

מה זה מס ריבוי דירות?

מס ריבוי דירות או בשמו האחר מס דירה שלישית, הוא מס שנתי המוטל על בעלי דירות מרובים ולמי שיש 3 דירות ומעלה. ליתר דיוק, מס ריבוי דירות מוטל על חייב במס, שהוא אדם שבבעלותו נכסים (דירות מגורים) בשיעור של 249% ומעלה.

הצעת החוק להטיל מס ריבוי דירות על בעלי נכסים נועדה כדי להתמודד עם העלייה במחירי הדיור בישראל (במיוחד החל מהתקופה של 2008 ועד לכניסת החוק לתוקף). כאשר מס מוטל על בעל נכסים מרובים כזה, יעמדו בפניו 2 אפשרויות כלליות:

  • לשלם את המס לרשות המסים, למדינה.
  • למכור את הדירה שבגללה יש את חיוב המס.

מכירת הדירות על ידי אנשים מרובים נכסים, הייתה מפעילה לחץ על שוק הדיור כלפי מטה באופן שבו המוכרים היו מתפטרים מהדירות הללו וכתוצאה מכך הייתה ירידה על מחירי הדיור בישראל – שזו בעצם המטרה הראשית של עצם הטלת המס.

מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית) אושר בכנסת במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), תשע"ז-2016. כך שהוא הוטל על כלל בעלי מרובי נכסים החל מתחילת שנת 2017.

בעקבות עתירה שהגישו בעלי מרובי נכסים ואחרים כנגד החוק, במסגרת בג"ץ 10042/16, בית המשפט העליון ביטל את החוק, אך לא לחלוטין, אלא החזיר אותו לשולחן הכנסת לוועדת הכספים לצורך תיקון הפגמים בחוק ואישורו מחדש.

נכון למועד כתיבת הכתבה: החוק מבוטל ואין חיוב במס.

על מי חל מס ריבוי דירות?

ככתוב, מס ריבוי דירות הוא מס שנתי לפי הסכום הקבוע בחוק המוטל על כל דירת מגורים שהייתה בבעלות חייב במס (נישום) בכל שנת המס, וזאת למעט 2 דירות שבהם רשאי הנישום לבחור שעליהן המס לא יחול.

המס חל על יחיד (ולא תאגיד) שבבעלותו יש כל זכות במקרקעין (גם בחכירה של עד 25 שנה) ובבעלותו יש 3 דירות ומעלה בתנאי ששיעור החזקה שלהם הוא 249% ומעלה.

לעניין זה:

  • בן/בת זוג שגרים יחד עם היחיד וילדים עד גיל 18 נחשבים לבעלים יחיד, כך שגם אם הדירה רשומה על שם בת הזוג או ילדיו לא בגירים, יחול עליהם המס.
  • דירת מגורים תיחשב גם דירה שמוחזקת באמצעות זכויות באיגוד מעטים. כמו כן, דירת מגורים היא דירה או חלק ממנה שבנייתה הושלמה ומיועדת למגורים לפי טיבה, לפי תכנית או המשמשת למגורים – לכן, דירת מגורים המשמשת לצרכי משרד, ממוסה גם כן. המס לא חל על דירה שנרכשה מהקבלן על הנייר.

דוגמאות:

האם מס ריבוי דירות יוטל בכל מקרה, ואם כן, על כמה דירות?

מספר דירות ושיעור הבעלותהאם החוק יחול עליו?כמה דירות ימוסו?
2 דירות – 100% כל אחת
דירה נוספת – 49%
החוק יחול – שיעור החזקה 249%דירה אחת
4 דירות – 50% כל אחתהחוק לא יחול – שיעור החזקה של 200%0 דירות
9 דירות – 33.33% כל אחתהחוק יחול – שיעור החזקה של 300%7 דירות

דירות מגורים פטורות מהחלת המס

למרות הכתוב לעיל, יש דירות שהן לא יימנו כדירות לצורך הטלת מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית). אלו הן הדירות:

  • דירות בבעלות גופים – עמותה, הקדש ציבורי או חברה לתועלת הציבור.
  • דירה שבעלה זכאי להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון – רק בשנים בהם היה זכאי.
  • דירה בבניין להשכרה לפי חוק עידוד בניית דירות להשכרה – אשר חברה בעלת הבניין מקבלת הטבות לפי חוק זה בגלל הבניין בו נמצאת.
  • דירה המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מרכז מדינה או החברה הממשלתית לדיור והשכרה.
  • דירה המושכרת למגורים שחל עליה חוק הגנת הדייר.
  • דירה המהווה מלאי עסקי.
  • דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנה כדירתו של המחכיר.
  • דירת מגורים שפוצלה על פי דין, תיחשב דירה אחת.
  • מספר דירות שחוברו לדירה אחת, ייחשבו כדירה אחת.
  • דירה שהיא כחלק מנחלה, אשר לפי החטלת מועצת מקרקעי ישראל לא ניתן להעביר זכויות בה אלא כנחלה.
  • דירת מגורים שהתקבלה בירושה ולא הושכרה בשנה הראשונה – לא תיחשב דירה לעניין החוק בשנה הראשונה בלבד.
  • דירת מגורים של יתום משני הוריו ובלבד שטרם מלאו לו 18.
  • דירה בבנייה, שטרם הושלמה הבנייה ונרכשה על הנייר.

מתי חל מועד חיוב מס ריבוי דירות?

אחת השאלות שנשאלות, ובצק מתי חל החיוב במס? התשובה לכך פשוטה, בעת מועד קבלת הבעלות על הדירה, כלומר בעת החתימה על ההסכם, ולא בעת מועד קבלת ההחזקה בדירה בפועל.

לכן, כאשר עושים הסכם לרכישת הדירה או מכירת הדירה, בהם נדחית הקבלה או מתן הדירה למועד מאוחר יותר, הרי שהחיוב / ביטול החיוב נעשה בהתאם ליום החתימה על ההסכם.

אופן חישוב מס ריבוי דירות – כמה משלמים?

החוק קובע נוסחה די מורכבת ומסובכת לאופן חישוב המס. הנוסחה כוללת מרכיבים שונים כגון מדד הפריפריאליות, שטח הדירה, אזור דירת המגורים, מדד חברתי כלכלי, אזור סטטיסטי ועוד. אולם, רשות המסים יצרה מחשבון שבו ניתן לבדוק כמה מס יש לשלם לפי מס ריבוי דירות.

שטח הדירה מחושב לפי החיוב בארנונה של השנה הקודמת או לפי אישור זכויות או לפי היתר בנייה – בהתאם לבחירת הנישום. מדד הפריפריאליות ומדד חברתי כלכלי מחושב על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

חשוב להכיר 2 מונחים לפיהם מחושב סכום המס לתשלום:

  • הסכום הקובע – מבוסס על פי הנוסחה בחוק, הסכום הקובע אומד את מחיר הדירה.
  • סכום דירות ההשקעה – התוצאה של חיוב הסכום הקובע של כל הדירות שבבעלות אותו חייב, למעט, הדירה שבבעלות החייב שהסכום הקובע אצלה הוא הגבוה ביותר.

גובה מס ריבוי דירות:

סכום המס עומד על 1% מהסכום הקובע של דירה החייבת בתשלום המס. אולם, סכום המס השנתי המקסימלי שמותר להטיל על כל דירת מגורים לא יעלה על 18,000 ₪ (הסכום מעודכן לפי השינוי במדד מחירי דירות בין מדד שפורסם בנובמבר לבין מדד שפורסם בנובמבר שנה קודמת, מעוגל לסכום הקרוב במכפלה של 10).

במקרה ובעל הדירה מחזיק בבעלות של שיעור חלקי בדירה, סכום המס שהוא ישלם מחושב לפי סכום המס שמוטל על הדירה במכפלת החלקיות שלו.

שינויים במהלך השנה שמשפיעים על גובה המס

במקרים הבאים, תשלום המס על הדירות החייבות במס יחושבו באופן יחסי לפי מספר הימים של השינוי לבין 365 ימים בשנה:

  • שינוי מספר הדירות במהלך השנה (קניה או מכירה) – המס על הדירה יוטל על החלק היחסי שבין הימים שהיה בעל הדירה חלקי 365.
  • שינוי בשיעור בעלות בדירות במהלך השנה (הגדלה או הקטנה) – יחושב מס יחסי לפי שיעור שינוי הבעלות בהתאם למספר הימים של השינוי חלקי 365.

פטור מלא או חלקי ממס ריבוי דירות

החוק קובע באילו מקרים ניתן לקבל פטור (מלא או חלקי) מתשלום מס ריבוי דירות. אלו הם המקרים:

  • פטור מלא ממס ריבוי דירות – אם סכום דירות ההשקעה נמוך מסך של 1,150,000 ₪, ניתן לקבל פטור מלא ממס, גם אם יש 3 דירות ומעלה ושיעור הבעלות על הדירה עולות על 249%.
  • פטור חלקי ממס ריבוי דירות – אם סכום דירות ההשקעה גבוה מ-1,150,000 ₪ אך נמוך מ-1,400,000 ₪, ניתן לקבל פטור חלקי ממס המחושב באופו הבא:
    • סכום דירות ההשקעה מינוס 1.15 מיליון ₪, כאשר התוצאה מוכפלת ב-5.6, את המכפלה הזו כופלים במנה שבין הסכום הקובע לדירה חייב לבין סכום דירות ההשקעה.

הקלות מס למוכרי דירות

למרות החוק המחייב בתשלום מס, הותקנו תקנות ההתייעלות הכלכלית במסגרת תיקוני החקיקה (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה) התשע"ז-2017. התקנות הקלו על החייב במס שמעוניין במכירת דירה ומספקות מענק והקלות במס.

על פי התקנות, מי שמכר דירת מגורים עד לתאריך 01.10.2017, יהיה זכאי לקבל החזר של מס שבח דרך רשות המסים באופן הבא:

  • אם חייב במס ריבוי דירות – מענק עד גובה של 50% מס שבח ועד לסכום של 15,000 ₪.
  • אם לא חייב במס ריבוי דירות – מענק עד גובה של מס שבח ועד לסכום של 85,000 ₪.

על מנת להיות זכאי לקבל את המענק, המוכר נדרש לדווח על העסקה לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) על פי חוק ועד לתאריך לעיל, בכפוף לתשלום מס שבח. כמובן, שיש להגיש בקשה לקבלת המענק והצהרת המוכר כי לא ירכוש דירה נוספת עד 31.12.2020.

המכירה אינה יכולה להיות לקרוב, ללא תמורה או מלאי עסקי. כמו כן, שהיא חייבת להימכר למי שאין לו דירת מגורים או משפר דיור שיש לו דירה יחידה. לבסוף, בתנאי שהמוכר לא רכש דירה מיום 16.12.2016 עד לקבלת המענק.

אם רכב המוכר דירה, הוא יצטרך להחזיר את המענק לרשות המסים. כמו כן, לא ניתן לקבל מענק בעד מכירה של יותר מ-3 דירות.

ביטול החוק על ידי בג"ץ

בג"ץ 10042/16 ביטל את חוק מס ריבוי דירות בתאריך 06.08.2017 בגלל פגם בהליך החקיקה. הליך החקיקה התנהל באופן לא תקין משום שהוכנסו שינויים ברגע האחרון כך שלא איפשרו דיון נאות של השינויים כאמור.

חברי כנסת ביקשו לדחות את הדיון על מנת לאפשר ללמוד את החוק והסעיפים בהם, אך הדבר לא קרה שכן החוק אושר בועדת הכספים ב-16 בדצמבר 2016 ובתאריך 22.12.2016 אושר החוק בקריאה שניה ושלישית בכנסת (באופן סופי).

כבר אז הוגשו 5 עתירות לבג"ץ בעניין הליך לא תקין של החקיקה. הצדדים טענו כי נפל פגם היורד לשורש ההליך, כתוצאה מדיונים מרובים והתעסקותם של חברי הוועדה בנושאים שונים, לא היה מספיק זמן ללמוד את הצעת החוק וכן לא היו מספיק השתתפות של נציגים מקצועיים בדיונים.

לבסוף, לאחר דיונים נוספים, בג"ץ ביטל את החוק אך לא באופן מוחלט שמחייב התחלה מראשית החקיקה לבחינת הטלת המס, אלא קביעה של בטלות יחסית, באמצעותה החוק שב למקרה בו חלה התקלה – כלומר, דיון בועדת הכספים לקריאה שניה ושלישית.

מעל 1,100 עוקבים בערוץ טלגרם: בואו להיות חברים שלנו. חפשו 'פרוטוקול' או היכנסו t.me/protocolil


תגיות

מערכת האתר

פרוטוקול מגזין עסקים הוא פורטל חדשות כלכלה, שוק ההון, נדל"ן, דין ומשפט, כסף, ביטוח, צרכנות פיננסית, עסקים ויזמות, סטארטאפ, אנרגיה, שיווק, טכנולוגיה ועוד.

כתבות נוספות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Back to top button
שינוי גודל גופנים
ניגודיות
Close