נדל"ן

כספי פנסיה בתור הון עצמי למשכנתא עבור רכישת דירה – האמנם?

מחירי הדיור בישראל עלו ב-10 השנים שבין 2008 עד 2018, זו עובדה שכל אחד יודע לפי הפרסומים השונים וחלקם למדו על בשרם. בתקופה זו הוחלפו כמה ממשלות שכל אחת מהן הגיעה עם אג'נדה שונה לגבי הטיפול בנושאי הדיור.

הכנסת ה-20 עם הממשלה, כאשר שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט, הביאו את תכנית מחיר למשתכן לשוק הדיור. התכנית הביאה איתה בשורות חדשות לשוק, מצד אחד להגדיל את ההיצעה של הדירות בתהליכים מהירים יותר, ומנגד להעלות את סיכויי הזוגות הצעירים ואלו ללא דירה לרכוש דירה במחיר מסובסד.

על מנת לטפל בבעיית הנדל"ן בישראל בכלל, ומחירי הדיור בפרט, קמו כמה הצעות נוספות ובינהן הון עצמי לרכישת דירה על ידי משכנתא באמצעות כספי פנסיה. האם זה אפשרי? אם כן, איך זה עובד? הנה מדריך בנושא.

הון עצמי לרכישת דירה

אחת הבעיות הגדולות ביותר של זוגות צעירים בפרט, ומשקי הבית באופן כללי הוא ההון העצמי לרכישת דירה באמצעות משכנתא. רוכשי דירה יחידה נדרשים להציג 25% מסך ההלוואה לדיור, משפרי דיור 30% ומשקיעים 50%.

הון עצמי הוא מהווה תנאי הכרחי לרכישת דירה על ידי משכנתא. עם הגידול במחירי הדירות בישראל, גם ההון העצמי הנדרש גדל בהתאם (שכן הוא מהווה אחוז מתוך המשכנתא – אמורה לשקף את מחיר הדירה פלוס מינוס).

פנסיה חובה

בעקבות צו הרחבה לביטוח פנסיוני מקיף החל משנת 2008 (פנסיה חובה), הן המעסיק והן העובד מחוייבים להפריש לחיסכון הפנסיוני של העובד, כך שכספים אלו מיועדים להוות הכנסה של העובד (קצבת פנסיה חודשית) כאשר יפרוש לגמלאות בגיל הפרישה.

ההפרשות החודשיות לפנסיה כוללות 3 רכיבים:

  • הפרשות המעביד לפנסיה – 6.5%.
  • הפרשות המעסיק לפיצויים – 6% או 8.33% (בהתאם להסכם עבודה ולפי סעיף 14).
  • הפרשות העובד לפנסיה – 6%.

שיעור הפרשות אלו נכונים מתאריך 1.1.2017 (לפני כן השיעורים היו נמוכים יותר).

חשוב לציין כי ההפרשות לפנסיה כוללות לא רק את מרכיב הכסף לצורך קצבת פנסיה חודשית, אלא רק עלויות מרכיבי ביטוח (ביטוח נכות וביטוח שארים) שאינם יחזרו לעמית (מבוטח / חוסך) אם לא יחול מקרה ביטוח. לכן כאשר מתכוונים לכספי פנסיה, הרי שמתכוונים לקצבה עצמה שהיא נמוכה יותרף למעט הביטוח.

כאמור, ההפרשות לפנסיה חלות במהלך כל שנות העבודה של העובד עד שיצא לפנסיה בגיל הפרישה או פרישת החובה. על הפרשות לפנסיה ניתן זיכוי ממס הכנסה בגובה של 35% מסך ההפקדות ועד לתקרת הפקדה ושכר.

ההטבה מגיעה עקב חוקים, פקודות ותקנות של רשות המסים יחד עם רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון כדי לסייע לעובדים לצבור כספים לפנסיה שלהם. כתוצאה מכך, משיכת כספי הפנסיה הללו לא ניתנים, אלא בתשלום חזרה של מס בגובה 35% מההפרשות.

שימוש בכספי פנסיה עבור הון עצמי לרכישת דירה

למשוך את כספי הפנסיה לא ניתן ללא תשלום מס, אלא רק בגיל הפרישה, אך ניתן להשתמש בהם כערבות לקבלת הלוואה. כך למשל, קיימים מסלולים אטרקטיביים לקבלת הלוואה, בריבית נמוכה, וזאת כנגד עברות של כספי ביטוח פנסיוני (כמו קרן פנסיה, ביטוח מנהלים או קופת גמל) או כנגד סוג אחר של חיסכון כדוגמת קרן השתלמות.

אם ניתן לקבל הלוואה רגילה כנגד כספי הפנסיה של העובד, אז למה לא לקבל משכנתא? הגיוני.

כיום אין אפשרות ליטול הלוואת משכנתא כנגד עירבון של כספי הפנסיה, כלומר כספי צבירה אלו אינם יכולים לשמש כערובה או כביטחון מסוג הון עצמי לרכישת דירה באמצעות משכנתא. יש לכך סיבות רבות ובין היתר, שכספים אלו אינם נזילים, במידה והעובד חדל לשלם חלילה, קיים הליך לא קל עבור התאגידים הפיננסיים המציעים הלוואה לדיור ועוד.

אחד הרעיונות שקיימים הוא לאפשר נטילת הלוואה בשיטה כזו על ידי הצעת חוק לתיקון חוקים ונהלים של בנק ישראל. באמצעות הצעת החוק, אם תאושר, ניתן יהיה להשתמש בכספי פנסיה לצורך הון עצמי לרכישת דירה על ידי משכנתא.

כספים אלו יהיה ניתן להשתמש ב-2 דרכים:

  1. משיכת הכספים ללא תשלום מס (פטור ממס מלא) רק למטרת רכישת דירה.
  2. שיעבוד כספי הפנסיה לתאגיד הפיננסי ולקיחת הלוואה לדיור על סך הסכום (כמו הלוואה רגילה מגוף מוסדי).

במצב זה, זוג צעיר יוכל להשתמש בכספי הפנסיה של שניהם יחד לצורך נטילת המשכנתא לרכישת דירה.

לדוגמה:

זוג צעיר מקבל (כל אחד לחוד) שכר ממוצע של 8,500 ₪ לחודש ומפרישים לכל אחד מהם את שיעורי ההפרשות ככתוב לעיל. לאחר כ-15 שנים יהיו לכל אחד כספי פנסיה בסך: 191,250 ₪ פנסיה + 91,800 ₪ פיצויים = כ-283 אלף שקלים חדשים. ביחד יהיו להם: 382,500 ₪ פנסיה + 183,600 ₪ פיצויים = כ-566 אלף שקלים חדשים.

עם הון עצמי של מעל חצי מיליון שקלים, הם יוכלו ליטול משכנתא עד 2.264 מיליון שקל.

האם זה טוב?

חשוב לציין כי זו עדיין לא הצעת חוק, אלא סך הכל רעיון שגובש במסגרת מפלגה לבחירות 2019.

לגבי השאלה אם זה טוב – קשה לומר במילה אחת ויש הרבה "אבל". מצד אחד, הרעיון של הצעת חוק לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה על ידי שעבוד כספי פנסיה בתור הון עצמי לנטילת משכנתא הוא רעיון טוב. המאפשר לזוג צעיר לרכוש דירה במחירי שוק, שלא בטוח כי מחירי הדירה יירדו בצורה משמעותית (הממשלה ובנק ישראל לא ממש מעוניינים בכך ולא בטוח שיתנו לזה לקרות).

כתוצאה מכך, אלו שלא היה להם הון עצמי ייהפכו להיות מבקשי דירות חדשות, מה שיגרום לביקוש לדירות לגדול וכתוצאה מכך, על פי מודל ביקוש והיצע – המחירים יחלו להעלות.

ההצעה, אם תאושר, כמעט לא תשפיע על אלו ש- "היו על הגדר", משום שאותם אנשים בדרך כלל כבר בעלי הון עצמי, אך הם ממתינים להזדמנות בשוק.

מנגד, שיעבוד כספי הפנסיה ו/או משיכתם בפטור ממס, פוגע משמעותית בטווח בינוני-ארוך של נוטלי המשכנתא, משום שלא יהיו להם חסכונות כלל, עד להסדרת המשכנתא. לפיכך, ההצעה יכולה להיות רלוונטית רק לאנשים עד גיל כ-35-37 שהחלו לעבוד מיד לאחר שירות צבאי או שירות לאומי/אזרחי.

מעל 1,200 עוקבים בערוץ טלגרם: בואו להיות חברים שלנו. חפשו 'פרוטוקול' או היכנסו t.me/protocolil


תגיות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Back to top button
שינוי גודל גופנים
ניגודיות
Close