נדל"ן

מס רכישה 2019 – כל מה שאתם חייבים לדעת בעת רכישת דירה

מעוניינים לרכוש דירת מגורים או נכס כלשהו? ייתכן מאוד שחל עליו מס רכישה שאותו תצטרכו לשלם לרשות המסים לאחר שתבצעו את עסקת הרכישה בפועל. זהו אחד המסים המעניינים או המוזרים ביותר (כל אחד לפי הדעה שלו) והוא שונה משמעותית ממסים אחדים במדינת ישראל, אך יש גם מסים שדומים לו מבחינת התזמון שהוא חל.

בניגוד למס רכישה, יש את המסים האחרים שהם מס שבח או מס רווחי הון, שחלים לאחר מכירת הנכס (פיזי או פיננסי בהתאמה) בהפרש על הרווח (ככל שיש) שבין עסקת המכירה לבין עסקת הרכישה.

אז, בלי לבלבל אתכם במונחים אחרים, בואו ניגש ישר לעניין.

מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא כשמו כן הוא – מס על רכישת זכות במקרקעין. למעשה, המס חל עוד לפני שהרווחתם על הדירה, בין אם היא למגורים או להשקעה. עם זאת, התשלום שלו יבוצע רק לאחר ביצוע העסקה ובתלות במספר פרמטרים שמשפיעים על גובה המס.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי הרוכש יהיה חייב בתשלום מס רכישת מקרקעין, שהוא יהיה כתלות משווי המכירה או בסכום קבוע לפי סוג העסקה וסג המקרקעין. החוק אף קובע כי המס יחול גם על דירה שטרם נבנתה, בניין או על מקרקעין אחר כדוגמת קרקע בלבד.

בכל שנה מתעדכנים הסכומים על פי הצמדה למדד המחירים לצרכן, שינויים בתקנות ובחוקי המס ולפי מדרגות מס רכישה.

מדוע חל מס רכישה?

מכיוון שמס רכישה הוא מס שחל על רכישת נכס במקרקעין, הרי שהמטרה שלו להקטין את כדאיות רכישת הנכס על ידי מתן סוג של קנס על הרוכש ובכך מס רכישה מסייע בהקטנת הביקושים לדירות.

עם זאת, מס הרכישה מתחשב באוכלוסיות מסויימות, כגון אוכלוסיה שרוכשת דירת מגורים יחידה, משפרי דיור, משקיעים, אנשים עם מוגבליות ועוד. כלומר, מס רכישה קובע כי משקיעים שיש להם את הכוח הפיננסי להזיז את השוק מעלה ומטה (בעיקר מעלה) ישלמו יותר מס רכישה וזאת על מנת להקטין עוד יותר את הכדאיות שלהם.

לפיכך, מס הרכישה הוא בנוי בצורה די צודקת ומקל על אוכלוסיות מוחלשות תוך כדי הקשחת התנאים לאוכלוסיות חזקות ומבוססות.

דירת מגורים יחידה או דירה להשקעה?

כאמור, מס רכישה הוא מס צודק יחסית מבחינה חברתית כך שהוא מקטין את כדאיות ההשקעה של משקיעי נדל"ן ובכך תורם ליציאתם מהשוק תוך כדי סיוע לאוכלוסיה ללא דירה.

החוק מגדיר כי דירת מגורים יחידה היא דירה נרכשת (המשמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים (כמו דירה מקבלן שמתחייב לסיים את בנייתה)) שעומדת באחד התנאים הבאים:

  • היא היחידה של הרוכש.
  • בבעלות הרוכש דירה נוספת שחלק הבעלות עליה לא עולה על 33% (שליש).
  • בבעלות הרוכש דירה נוספת שקיבל בירושה והחלק שלו לא עולה על 50%.
  • בבעלות הרוכש דירה נוספת שהיא מושכרת בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.

חשוב להבהיר כי הרוכש, בן/בת הזוג (או ידוע בציבור) וילדים עד גיל 18 – ייחשבו רוכש אחד לעניין החוק.

דירת מגורים (המשמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים (כמו דירה מקבלן שמתחייב לסיים את בנייתה)) שהיא לא דירה יחידה תיחשב דירה רגילה נוספת ומשם, דירה להשקעה תיחשב גם דירה נוספת.

מדרגות מס רכישה (גובה מס רכישה)

בכל שנה מתעדכנים מדרגות מס רכישה בהתאם להצמדה למדד המחירים לצרכן ולפי תיקונים לחוק ככל שישנם. מדרגות מס רכישה קובעות את הסכומים שיש לשלם בהינתן מקרים שונים, כגון דירה יחידה או לא, סוג האוכלוסיה ועוד.

על מנת שתוכלו לראות את הסכומים הללו מבלי להתבלבל עם טקסט אחר, החלטנו ליצור כתבה ייחודית עבורה. הנה הכתבה: מדרגות מס רכישה.

הצהרה על רכישה או מכירה של זכות במקרקעין

כל מי שרוכש זכות במקרקעין חייב להודיע על כך באמצעות הצהרה אל משרדי מיסוי מקרקעין. ההצהרה תימסר בתוך 30 יום מתאריך ביצוע העסקה באמצות מילוי טופס 7000, איחור בדיווח עלול לגרום בחיוב קנס.

בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין, החל מתאריך 1.12.2017 יש להגיש הצהרה בצורה מקוונת. מי שמיוצג על ידי עורך דין, יעשה זאת באמצעות מערכת שבח.נט, ומי שלא מיוצג יעשה זאת באמצעות מחשב ציבורי הממוקם במשרד מיסוי מקרקעין.

הצהרה ללא ייצוג עורך דין, תוגש על ידי רוכש או מוכר הזכות בלבד. יש להגיע אל החוליה המרכזית במשרד מיסוי מקרקעין אזורי, עם מסמכים נוספים שהם: תעודת זהות, חוזה מכר, נסח טאבו ומסמכים אחרים הרשומים בטיוטת ההצהרה. עובד החוליה המרכזית יסייע למגיש הבקשה.

ההצהרה כוללת את פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה שניתנה עבור רכישת הזכות והתאריך, סכום המס שיש לשלם ואופן חישובו, זכאות לפטור או להנחה מתשלום המס.

רוכש שלא מיוצג על ידי עורך דין והוכיח כי לא יכול להגיע למשרד אזורי של מיסוי מקרקעין בגלל מוגבלות פיזית או שהות בחוץ לארץ, או בגלל סיבה טכנולוגית, או רוכש שמיוצג על ידי עורך דין שגילו מעל 66 – יכול להגיש את טופס 7000 בצורה לא מקוונת.

שומת מס

לצורך תשלום המס, יש לקבוע מה השווי של הזכות שנרכשה או במילים מקצועיות יותר, יש לבצע שומה. עצם השומה היא הסעיף הקודם, כלומר ההצהרה על רכישת זכות במקרקעין תכלול את סכום המס לתשלום (ככל שישנו) ואת דרך חישוב המס. מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לקבל או לחלוק על השומה העצמית.

מנהל מיסוי מקרקעין רשאי גם לבצע שומה לגבי הזכות שנרכשה בעצמו, תוך התבססות על נתונים שנמסרו לו על ידי הרוכש או על ידי נתונים אחרים במידה והרוכש לא הצהיר בזמן.

רוכש שקיבל הודעה כזו ולא מסכים למה, רשאי להגיש השגה תוך 30 יום מרגע שנמסרה לו ההודעה. את ההצהרה יש להגיש באמצעות טופס 7013 תוך כדי נימוק וציון הסכום שלא שנוי במחלוקת וכן דרך חישובו. המנהל רשאי לזמן את הרוכש לדיון בהשגה תוך שנה מיום שקיבל את הודעת ההשגה או תוך 30 יום שאלר שאישר כי הרוכש הגיש את המסמכים, המאוחר מבינהם. אם לא השיב בתקופה זו, ההשגה תיחשב כהתקבלה.

תיקון שומת מס רכישה

ניתן גם לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה במקרים הבאים: נתגלתה טעות בשומה, נמסרה הודעה שגויה שמטתה לשנות את סכום המס או לבטל אותו, נתגלו עובדות חדשות בעת עריכת השומה אשר עשויות לחייב במס או לשנות את סכומו.

היוזמה יכולה להיות על ידי מנהל מיסוי מקרקעין או על ידי הרוכש עצמו. בקשה לתיקון שומת מס תיעשה על ידי טופס 7085 הכוללת הסבר תוך כדי הוספת מסמכים תומכים.

תשלום מס רכישה

רוכש זכות במקרקעין חייב לשלם מס רכישה בהתאם לשומת המס. ניתן לבצע את תשלום המס דרך משרדי רשות המסים אגף מיסוי מקרקעין או באמצעות מערכת תשלום באינטרנט.

מי שחייב במס זה, ישלם על בסיס שומה עצמית תוך 60 יום מתאריך העסקה. אם מנהל מיסוי מקרקעין ערך שומה שהיא גבוהה יותר, יש לשלם את ההפרש תוך 30 יום מרגע שנמסרה ההודעה.

אם מלכתחילה מנהל מיסוי מקרקעין ערך את השומה (ללא הצהרת החייב), חייב בתשלום מס ישלם זאת תוך 14 יום מרגע שנמסרה ההודעה.

מתי משלמים מס מקרקעין?

לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, יש לשלם מס רכישה בהתקיים אחד התנאים הבאים:

  • הרוכש קיבל החזקה (בעלות) במקרקעין.
  • הרוכש שילם סכום העולה על 50% מגובה מחיר הזכות.
  • הרוכש קיבל ייפוי כוח לרשום את זכותו במקרקעין.

כל דחיית תשלום מס או על פיגור בתשלום, חלוקה לתשלומים, או אפילו על חלק מתשלום מס שלא שולם בזמן, יחולו הפרשי ריבית והצמדה. גם אם מנהל מיסוי מקרקעין דחה את תשלום המס, כולו או מקצתו, יחולו על ההחלטה הפרשי הצמדה וריבית.

מס רכישה בעת ביטול עסקה

רוכש זכות במקרקעין שביטל את עסקת הרכישה, יודיע על כך באמצעות טופס 6130 אל מנהל מיסוי מקרקעין והוא יהיה זכאי לקבל החזר של גובה המס ששילם. על הבקשה צריכים לחתום הן המוכר והן הקונה ויש לאמת זאת באמצעות עורך דין.

הקלות ממס רכישה

יש כמה הקלות מס רכישה שניתן לקבל.

1. הנחה במס לאוכלוסיות

האוכלוסיות הבאות יזכו לשלם מס רכישה מופחת מקסימלי של 0.5% בלבד מערך הדירה שהיא לא יחידה או על ההפרש העולה על 2.5 מיליון שקל מדירה יחידה:

  • נכים.
  • עיוורים ולקויי ראיה.
  • ניצולי שואה.
  • נפגעי פעולות איבה.
  • משפחות שכולות.
  • עולים.

2. מכירה לקרוב

יחיד שמקבל דירה ללא תמורה, לדוגמה מקרובי משפחה, ישלם מס מופחת של 33% (שליש). קרוב לעניין זה הוא בן זוג, צאצא, הורה, נכד, נין, בן זוג של הצאצא, אח ואחות.

3. משק חקלאי

על פי תקנה 16 לתקנות מס רכישה, רוכש זכות במקרקעין לצורך ייסוד משק חקלאי או קיומו, זכאי להקלות במס רכישה. ההקלה ניתנת בגובה המס ועל מבנה שאינו לצרכי מגורים.

פטור ממס רכישה

קיימים דרכים לקבל פטור ממס רכישה, כאן יובאו המקרים הללו:

1. פטור ממס רכישה לדירת מגורים יחידה

על מנת לקבל פטור ממס רכישה לדירה זו, היא חייבת לעמוד באחד התנאים הבאים:

  • דירה שנרכשה אם היא היחידה של אותו רוכש.
  • דירה שאם יש לרוכש דירה נוספת בבעלות עד 33.33%.
  • דירה שאם יש לרוכש דירה נוספת שקיבל בירושה בבעלות של עד 50%.
  • דירה שאם יש לרוכש דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.

2. פטור ממס למשפרי דיור

החוק עוזר גם לאנשים שהם משפרי דיור, כלומר אנשים שהם מעוניינים להחליף את הדירה שלהם וכתוצאה מכך הם עשויים להחזיק יותר מדירה אחת בתקופת זמן כלשהי.

הפטור ניתן בתנאים הבאים:

  • לרוכש דירה יש דירת מגורים.
  • הדירה הנוספת תימכר בתנאים הבאים:
    • תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה אם נקנתה לא דרך קבלן.
    • תוך 12 חודשים מרגע קבלת הדירה החדשה אם נקנתה דרך קבלן.

3. פטור ממס לאוכלוסיות

האוכלוסיות הבאות יזכו לפטור ממס רכישה אם מדובר על דירה יחידה בשווי של עד 2.5 מיליון שקל:

  • נכים.
  • עיוורים ולקויי ראיה.
  • ניצולי שואה.
  • נפגעי פעולות איבה.
  • משפחות שכולות.
  • עולים.

בקשת הפטור תוגש על גבי טופס 2973 ולזה יש לצרף הצהרה על רכישת הזכות במקרקעין.

4. רוכשי דירה במסגרת קבוצת רכישה

בסוף חודש יוני 2018 אושר סופית תיקון הצעת חוק מיסוי מקרקעין לעניין המיסוי על רכישת דירה נוספת בקבוצת רכישה. לפי תיקון החוק, רוכש דירת מגורים חדשה בנוסף לדירת מגורים שרכש במסגרת קבוצת רכישה, עשויה להיחשב דירה יחידה לעניין תשלום מס רכישה בכל התנאים הבאים:

  • הדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה היא דירת מגורים יחידה.
  • הרוכש מכר את הדירה בקבוצת רכישה תוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה.
  • רכש את הדירה הנוספת (החדשה) בחלוף אחת התקופות הבאות:
    • 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת רכישה – אם בניית הדירה לא החלה בתקופה זו או שהחלה הבנייה ומנהל רשות המסים שוכנע כי באותה תקופה חל עיכוב מהותי בהשלמת הבניה בקבוצת רכישה.
    • 6.5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת רכישה – אם ההחזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לרוכש תקופה זו.
  • הדירה הנוספת נחשבת דירת מגורים יחידה אלמלא רכש הרוכש את דירת המגורים בקבוצת רכישה.

5. רוכשי דירה חלופית

רוכש שרכש דירה שלישית שהיא דירה חלופית עשוי להיות זכאי לתשלום מס לפי דירת מגורים יחידה וזאת בתנאים הבאים:

  • לרוכש היו 2 דירות במקביל ואחת מהן נמכרה בפטור ממס שבח.
  • בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה, הרוכש מכר את הדירה השניה גם בפטור ממס שבח.
  • שווי 2 הדירות יחדיו לא עולה על 2,028,000 ₪ (בשנת 2019).
  • בשנה לפני מכירת הדירה השניה או בשנה אחריה, הרוכש רכש דירה חלופית (דירה שלישית) בסכום של 75% לפחות משווי 2 הדירות הקודמות יחדיו.

6. מס רכישה פינוי בינוי

דייר שמקבל מהיזם דירת מגורים במתחם פינוי בינוי או מחוץ למתחם תמורת הדירה הישנה במתחם – הרי שאותה דירה תהיה פטורה ממס רכישה.

7. מס רכישה על ירושה

חוק המקרקעין קובע כי הורשה של נכס מקרקעין לא נחשבת במכירת מקרקעין לעניין תשלום מס ולפיכך אין מס רכישה ואין מס שבח.

8. העברה ללא תמורה בין בני זוג

מכירה דירה בין בני זוג המתגוררים באותה דירה ללא תמורה, פטורה ממס רכישה ואם.

מס רכישה על מחסן או חניה לדירת מגורים

רשות המסים רעננה מחדש בחודש ספטמבר 2018 כי רכישה של חניה ו/או מחסן המוצמדים לדירת מגורים שנרכשו מאותו קבלן ומשמשים כחטיבה אחת, ימוסו כחלק נוסף לדירת המגורים ויש לחייב אותם במס לפי תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה. כלומר, על פי מדיניות זו ברכישה שכזו שבוצעה לאחר תקופה של כשנה אחת, יש למסות אותה שלא לפי דירת מגורים.

  • חניה – יש למסות לפי מס רכישה על קרקע בשיעור של 6%.
  • מחסן – יש למסות לפי מס רכישה על בניין בשיעור של 6%.

עם זאת, אם הרכישה בוצעה בתוך זמן קצר ממועד רכישת הדירה, יש לראות זאת כחלק מדירת המגורים.

מה עוד חשוב לדעת?

  • חשוב להבהיר כי המוכר, בן/בת הזוג (או ידוע בציבור) וילדים עד גיל 18 – ייחשבו מוכר אחד לעניין החוק.

עוד בנושא

  • מס שבח – כל מה שאתם חייבים לדעת בעת מכירת דירה

מעל 1000 עוקבים בערוץ טלגרם: בואו להיות חברים שלנו. חפשו 'פרוטוקול' או היכנסו t.me/protocolil


תגיות

מערכת האתר

פרוטוקול מגזין עסקים הוא פורטל חדשות כלכלה, שוק ההון, נדל"ן, דין ומשפט, כסף, ביטוח, צרכנות פיננסית, עסקים ויזמות, סטארטאפ, אנרגיה, שיווק, טכנולוגיה ועוד.

כתבות נוספות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Back to top button
שינוי גודל גופנים
ניגודיות
Close