נדל"ן

עסקת קומבינציה בנדל"ן – מהי, האם זה כדאי ומידע על מיסוי

עסקת קומבינציה היא אחת העסקאות המעניינות ביותר שקיימות בעולם הנדל"ן, היא כוללת יתרונות רבים לצדדים אך מלווה גם בחסרונות שיש להכיר. בעסקה זו הצדדים יכולים לצאת WIN-WIN אם יפעלו נכון.

אז על מה מדובר בכלל? איך זה עובד ומידע נוסף.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בנדל"ן בין בעל קרקע (בעל זכויות במגרש) לבין יזם/קבלן שמעוניין לנצל את זכויות הבניה שעל הקרקע ולבנות דירות לצורך מכירה.

עסקת קומבינציה במקרקעין יכולה להיות עסקה בה בעל הקרקע מוסר את הקרקע או זכויות הבניה שיש עליה אל היזם ובתמורה היזם מספק שירותי בניה, כולל בניה של דירות אל בעל הקרקע. שיטה נוספת היא בה בעל הקרקע מוכר את הקרקע או חלק ממנה אל היזם, בתמורה לקבל הכנסות של אחוז מסויים מהפרויקט (שיעור הקומבינציה) או בתמורה לסכום כספי מסויים.

הרעיון הוא שלבעל הקרקע אין את האמצעים, הן מבחינת מימון והן מבחינה של תהליך הבניה והפיקוח, והוא מעוניין להרוויח יותר עליה. מנגד, היזם/הקבלן, לא נדרש לממן עלויות רכישת קרקע, יכול לבנות על הקרקע, לשווק את הדירות ולהתפרנס מכך – מה שקורה בכל פרויקט אחר.

כאשר שומעים את המילה עסקת קומבינציה, לחלק מהאנשים, במיוחד אלו שלא מעולם הנדל"ן, נשמע כאילו מדובר על קומבינה, סוג של תחבולה או תכסיס להגשת מטרה באופן לא מקובל או לא כשר. אבל זה לא בדיוק כך, אכן עסקת קובמינציה היא לא עסקת מכר רגילה, אלא היא עסקת חליפין בין הצדדים ויכולה להקטין את חבות המס של הצדדים. עם זאת, מדובר על הסכם לגיטימי שגם רשות המסים מכירה בה.

מה חשוב לדעת לפני שעושים עסקת קומבינציה? הנה כמה דגשים:

לפני שחותמים על הסכם קומבינציה (הקובע את הזכויות והחובות של הצדדים) לצורך ביצוע עסקת קומבינציה, חשוב לדעת כמה דברים. העסקה יכולה להיות לצרכי מגורים או לצרכי משרדים, מסחר ותעסוקה.

מצד בעל הקרקע – חשוב לדעת האם לבעל הקרקע/המגרש יש זכויות בניה עליה. כמו כן האם הקרקע מוכחרת למינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל), שכן העלויות של שינוי זכויות החכירה יכולות להיות משמעותיות למדי.

מצד היזם / חברת הבניה / קבלן – חשוב לדעת האם הוא יכול להוביל פרויקט בגודל שכזה והאם יש לו סיווג קבלני שמתיר לו עבודה כזו על פי חוק. כמו כן, חשוב לדעת מי הקבלן המבצע, שבונה את המבנה בפועל, האם הוא גם היזם או חברת בניה אחרת. כמו כן, מוטלות עליו אחריות אחרת מכוח חוק המכר כמו ערבות לרוכשים ועוד.

עוד חשוב לדעת, איזו סוג עסקת קובמינציה תהיה, כך שתיהיה מתאימה לשני הצדדים. סוג העסקה משפיעה על הזכויות שלאחר הבניה וכן כל העלויות ולרבות המיסוי שבדרך.

סוגים של עסקת קומבינציה

יש כמה סוגים של עסקאות קומבינציה שחשוב להכיר:

  1. עסקת שירותי בניה – במסגרת עסקת קומביציה כזו, בעל המגרש/הקרקע מוסר חלק מהקרקע אל היזם ובתמורה לכך, היזם מעניק לבעל הקרקע חלק מהדירות בסוף הבניה על ידי שירותי בניה.
  2. עסקת תמורות – במסגרת עסקת קומבינציה כזו, בעל הקרקע/המגרש מוכר חלק מהקרקע אל היזם ובתמורה לכך, היזם מתחייב להעביר כסף תמורת ערך הקרקע.

לא משנה איזו עסקה נבחרה, חשוב לדעת כי העסקה יכולה להיות עבור חלק מהקרקע או עבור כל הקרקע. כמו כן תמורת העסקה יכולה לפי ערך כספי מסויים שנקבע או לפי שיעור באחוזים מתוך העסקה (שיעור הקומבינציה).

כך למשל, אם בעל הקרקע מוכר 70% מהקרקע וזכויות הבניה ונותר עם 30%. אזי לאחר סיום הבניה, בעל הקרקע יהיה זכאי ל-30% מתוך הדירות, הכסף או התמורה לפיה נקבעה העסקה.

בכל מקרה, אחוז הקומבינציה, הכסף, התמורה וכל דבר אחר כפוף למשא ומתן בין הצדדים בעל קרקע-יזם. אך חשוב לזכור את כל העלויות לרבות המס, הזכויות, ערך הנכס היום ובעוד כמה שנים לאחר סיום הבניה ועוד.

מהם היתרונות של עסקת קומבינציה?

אפשר למנות את היתרונות הבאים בעסקה כזו:

  • בעל הקרקע יכול להרוויח יותר על ידי עסקה בה יקבל דירות או סכום כספי, מאשר עסקה רגילה בה ימכור את הקרקע ללא בניה.
  • בעל הקרקע אינו נדרש לפקח ולשלם את עלויות הבניה.
  • היזם אינו נדרש לממן רכישה של קרקע, שכן הוא משלם תמורתה רק לאחר מכירת הדירות.
  • היזם עשוי לקבל מימון ראשוני תמורת שעבוד הקרקע כדי להתחיל את הפרויקט, לממן הוצאות ולשלם שכר לעובדים.
  • בעסקת שירותי בניה, ניתן למנוע את מיסי המקרקעין.

חסרונות עסקת קומבינציה

לצד היתרונות הללו, יש גם כמה חסרונות שחשוב להכיר אותם:

  • בעסקת תמורות, בעל הקרקע והיזם נדרשים לשלם מס מקרקעין.
  • אין וודאות לגבי מכירת הדירות בעתיד, מה שעלול לפגוע בהכנסות הקבלן.
  • אין וודאות לגבי שווי הדירות בעתיד, ובעל הקרקע עלול לקבל פחות כסף מערך הקרקע שמסר.
  • בעל הקרקע לא מקבל את הכסף באופן מיידי, אלא רק לאחר כמה שנים טובות.

מיסוי עסקת קומבינציה

חשוב להכיר את המיסוי וההיטלים שחלים בעסקה זו, הן בשלב חתימת ההסכם והן בשלב סיום שלב הבניה ומכירת הדירות. הנה הפירוט:

מיסוי בעל הקרקע:

  • מס ערך מוסף (מע"מ) – אם בעל הקרקע לא עוסק בתחום המקרקעין ואינו עוסק מורשה במע"מ, הוא יהיה חייב לשלם את המס עבור קבלת שירותי הבניה. עם זאת, בשלב מכירת הדירה, לא יחול עליו מע"מ (אלא אם הוא עוסק).
  • מס רכישה – בעל הקרקע לא נדרש לשלם מס רכישה עבור מכירת הקרקע, אך עלול לשלם בעת קבלת הדירות.
  • מס שבח – בעל הקרקע נדרש לשלם מס זה כאשר מעביר את הקרקע ליזם, לפי חלק המקרקעין מתוך המגרש.
  • היטל השבחה – בעל הקרקע נדרש לשלם רק אם ערך הקרקע עלה בנסיבות של השבחה. אפשר לקבל זיכוי או הפחתה אם זכאי לכך.
  • דמי היוון – במקרה שצריך לשלם למינהל מקרקעי ישראל.

מיסוי היזם / הקבלן:

  • מס ערך מוסף – רק בעת מכירת הדירות, כמו עסקה רגילה במסגרת העסק. אולם, זכאי לזיכוי עבור הוצאות מס תשומות.
  • מס רכישה – נדרש לשלם כאשר מקבל את הקרקע מבעל המגרש/הקרקע, רק על חלק המקרקעין שנרכש.
  • מס שבח – לא נדרש לשלם, משום שהוא משלם מס חברות עבור הכנסות ממכירת דירות.
  • היטל השבחה – לא נדרש לשלם.
  • דמי היוון – לא נדרש לשלם.
  • תשלומי אגרות של קבלת היתרי בניה ועוד.

עסקת קומבינציה במסגרת קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא קבוצה המאגדת מספר רוכשים שהתאגדו לצורך רכישת קרקע ובניה עליה של דירות. כאשר חל הסכם קומביציה בין בעל הקרקע לבין קבוצת רכישה, ההסכם מבוצע מול הגורם האחראי לכך בקבוצת רכישה.

מעל 1,500 חברים בערוץ טלגרם של פרוטוקול. הצטרפו כעת: t.me/protocolil



המשוב שלך חשוב לשיפור התוכן: האם העמוד הזה עזר לך?


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שינוי גודל גופנים
ניגודיות
Close